"Vi tager ingen udlejningsrisiko"

Formueplejes ejendomsdirektør Lars-Erik Larsen har klare holdninger til, hvad Formueplejes ejendomsfonde skal investere i, og han er tæt på at afslutte investeringerne i den første fond. Så de 125 millioner, som blev rejst i Formuepleje Ejendomme 1 i efteråret 2017, er nu tæt på at være investeret.

Ejendomsdirektør Lars-Erik Larsen

I marts kunne Formuepleje fortælle, at den første ejendom var blevet købt til fonden Formuepleje Ejendomme 1 – en nyopført ejendom i Valby med 66 lejligheder, som stod færdig i oktober 2017. Ejendommen hedder Montagehallen og ligger i den nye bydel Valby Maskinfabrik, som ligger tæt på Valby Langgade, Valby Station og butikscentret Spinderiet. Samtidig ligger  bygningen kun cirka 4,5 kilometer fra Rådhuspladsen. 

”Der er tale om en kvalitetsejendom, der i enhver henseende opfylder de kriterier, vi har opsat for vores ejendomsinvesteringer. Ikke mindst er der tale om en attraktiv beliggenhed centralt i Valby, og vi opfylder dermed ejendomsfondens kriterier for beliggenhed,” siger ejendomsdirektør i Formuepleje Lars-Erik Larsen.

Ny ejendom i Aarhus

I maj lykkedes det Lars-Erik Larsen at finde en ejendom i Aarhus, som matcher de opstillede kriterier for en kvalitetsejendom. Købet var dog ikke endeligt lukket ved redaktionens afslutning, så beliggenheden bliver først offentliggjort, når overdragelsen er endelig. 

”Vi har besluttet os for at investere i en ejendom, som ligger meget tæt på centrum af Aarhus og tæt på  uddannelsesinstitutionerne,” siger Lars-Erik Larsen. 

Ejendommen er dog ikke nyopført, men er til gengæld oprindeligt bygget for 10 år siden som en ejendom med ejerlejligheder, der skulle sælges selvstændigt. Det satte finanskrisen en stopper for, og ejendomsmarkedet gik mere eller mindre i stå, og i stedet blev ejendommen sat til salg som lejemål.

”Det at ejendommen oprindeligt blev bygget til selvstændige ejerlejligheder betyder, at alt interiør er af en højere kvalitet, end hvad du normalt ser i udlejningsejendomme. Der er ikke sparet på materialerne, og der er for eksempel Vola-armaturer overalt,” siger Lars-Erik Larsen.

Ingen udlejningsrisiko

I sine analyser af om et ejendomsprojekt er en god investeringscase, ser Lars-Erik Larsen allerførst på beliggenhed, og her har han fokus på vækstområder udvalgt på baggrund af data fra blandt andet Danmarks Statistik og Institut for Fremtidsforskning. Dernæst ser Lars-Erik Larsen på ejendommens nøgletal, og så på om ejendommens lejligheder er fuldt udlejet.  Sidstnævnte kan være afgørende for, om han vil investere i ejendommen. 

”Vi tager ingen udlejningsrisiko. Ejendommen skal være fuldt eller næsten fuldt udlejet. Ellers investerer vi ikke i ejendommen. Montagehallen var fuldt udlejet, da den var færdigbygget i oktober 2017,” siger Lars-Erik Larsen. 

Hvis lejlighederne i ejendommen er udlejet, så er næste skridt at se på indretningen af lejlighederne. Det skyldes, at huslejen er en afgørende faktor for, at det skal blive en god investering. Fælles for ejendommene i Valby og i Aarhus er, at huslejeniveauet på nuværende tidspunkt er lavere end markedsprisen.

”Vi regner ikke med, at ejendommen bliver meget mere værd, mens vi ejer den. Men vi forventer, at vi kan hæve huslejen, og det er derfor det eneste, vi forudsætter i vores afkast. Hvis huslejen stiger 2 procent, så stiger ejendomsværdien også 2 procent,” forklarer Lars-Erik Larsen og tilføjer, at den nuværende lavere husleje i Montagehallen betyder, at huslejen kan hæves ved fraflytning, så den kommer op på niveau med andre lejligheder i området.

Møder beboerne

Alle ejendomme, som kommer til at indgå i Formueplejes ejendomsfonde, har Lars-Erik Larsen selv været ude at gennemgå detaljeret, hvilket også omfatter nøje inspektion af  lejlighederne. 

”Det er vigtigt for mig at klassificere lejlighederne. Er det oplagte delelejligheder, eller er det parlejligheder? Er de små eller store? Det er afgørende for at kunne estimere, om der er plads til huslejestigninger igennem de cirka 10 år, vi ejer ejendommen,” siger Lars-Erik Larsen, som især er begejstret for den del af arbejdet, hvor han møder beboerne.

”Jeg er altid ude at møde beboerne på ejendommene, inden vi investerer. Det er vigtigt for mig at tale med dem, der har deres hverdag i ejendommene, så jeg kan teste, at det vitterligt er et tiltrækkende område og en attraktiv bolig,” siger Lars-Erik Larsen.

Hvad er den bedste investering?

Men det er ikke Lars-Erik Larsen, som alene afgør, hvad Formueplejes ejendomsfonde skal investere i. Forud for den endelige investeringsbeslutning er der en proces, hvor et særligt Advisory Board med ejendomseksperter har bidraget til de indledende undersøgelser. Dernæst foretager eksterne leverandører en udførlig undersøgelse. De analyserer ejendommens tilstand, økonomi, juridiske forhold, finansieringsforhold og områdets forventede udvikling. Herefter fremlægger Lars-Erik ejendommen for Advisory Board, inddrager deres kommentarer og fremsender den samlede indstilling for Formueplejes investeringskomite. Investeringskomiteen og Formueplejes direktion foretager den endelige godkendelse. 

”Denne tredelte beslutningsproces mindsker den samlede risiko i ejendomsfonden – og så er det selvfølgelig god governance,” udtaler Lars- Erik og fortsætter: 

”Jeg var en smule spændt, da jeg første gang skulle fremlægge Montagehallen til investeringskomiteen. Jeg var ikke klar over, hvilke spørgsmål jeg ville få,” indrømmer Lars-Erik Larsen og fortæller, at spændingen hurtigt forsvandt, da han oplevede, at han fik sparring på nogle andre områder, end han er vant til. Men Lars-Erik Larsen benytter ikke kun Advisory Boardet som sparringspartner. 

”Montagehallen blev jeg gjort opmærksom på via Advisory Board’et,” forklarer Lars-Erik Larsen.

Næste skridt

Lars-Erik Larsen regner med at kunne skrive under på den første investering i Formuepleje Ejendomme 2 i løbet af efteråret. Han leder især efter rækkehuse i udkanten af Aarhus.

”Lejlighedspriserne i Aarhus er efterhånden så høje, at en treværelseslejlighed koster det samme som et rækkehus, og jeg tror generelt, at interessen for rækkehuse vil stige. Desværre er der ikke så mange rækkehuse i Aarhus, men jeg har et godt netværk, så jeg regner med, at jeg bliver inddraget, når der dukker nye projekter op,” siger Lars-Erik Larsen og understreger, at han generelt søger ejendomme, som ikke er liebhaver-ejendomme. 

”Jeg mener, at der er for stor risiko i at investere i ejendomme i liebhaversegmentet,” vurderer Lars-Erik Larsen.

Vigtig byggeklods

Ejendomme kan med fordel være en del af en portefølje som et supplement til aktier, obligationer og virksomhedsobligationer. Det vil sprede risikoen og bidrage til et langsigtet, inflationsbeskyttet afkast, da ejendomme hverken svinger i takt med aktier eller obligationer. 

”Det er faktisk muligt at opnå et højere afkast uden at øge sin risiko eller opnå samme afkast med lavere risiko, hvis man inkluderer ejendomme i sine investeringer. Samtidig har ejendomme vist sig at være en værdifast og inflationssikret investering,” forklarer Jeanett Vestergaard Mikkelsen, som er senior formuerådgiver i Formuepleje.

”Det kan være svært at komme succesfuldt ind på ejendomsmarkedet. Der er mange detaljer, der skal tages stilling til, hvis du vælger at købe en ejendom. Hvem skal for eksempel administrere og drifte ejendommen, kan lejeniveauet hæves ved genudlejning, hvordan skal ejendommen vedligeholdes eller udvikles og er et fastforrentet lån bedre end et variabelt forrentet lån?” spørger Jeanett Vestergaard Mikkelsen retorisk. 

Via investering i Formueplejes Ejendomsfonde slipper investorerne for at tage stilling til alle detaljerne og bliver i stedet en del af et professionelt investeringsfællesskab, hvor der har været eksperter ind over alle disse vigtige spørgsmål.

”Vi står for alt det praktiske og med et højt fagligt niveau. Samtidig bygger vores ejendomsfonde på de samme værdier, som Formueplejes øvrige investeringsfonde har været kendt for i mere end 30 år, såsom transparens og interessesammenfald mellem investorer og Formuepleje”, afslutter Jeanett Vestergaard Mikkelsen.

Formuepleje Ejendomme 2 blev lukket for tilgang af nye investorer den 15. juni med et samlet indskud på 180 millioner. Det forventes, at den næste ejendomsfond vil blive lanceret til efteråret.

Denne artikel er bragt i Magasinet FORMUE 03/2018. Du kan også læse artiklen i pdf.