Prisdannelsen på markedet for investeringsejendomme

Det er ingen nyhed, at priserne på det private boligmarked de seneste år er steget ganske markant. En af de aktivklasser, der virkelig har vundet fart blandt Formueplejes kunder, siden vi lancerede den i efteråret 2017, er ejendomme, og interessen er stadig høj. Men når vi taler med kunder om muligheden for at investere i ejendomme, er det ofte det samme spørgsmål, der går igen: ”Kan man stadig skabe afkast på ejendomsinvestering?”

Spørgsmålet er primært affødt af to elementer, som optager vores kunder. Det første er, at vi i de senere år har set store prisstigninger, og det næste er, at man aktuelt kan læse meget forskellige forudsigelser om faldende boligpriser.

Det korte svar er ja – det mener vi godt, man kan. Og det er der særligt én god grund til:

Boligmarkedet omtales nemlig ofte som ét samlet marked, men det er forkert. Når det kommer til ejendomsinvestering, er det væsentligt at skelne mellem henholdsvis privatboligmarkedet og investormarkedet for ejendomme. Privatboligmarkedet er det gængse boligmarked, hvor formålet med at købe en bolig primært er, at man ønsker at bo i den. Med investormarkedet mener vi derimod investorer, som køber ejendomme til udlejning for at opnå et afkast. I Formuepleje beskæftiger vi os med sidstnævnte.

Interesse fra udlandet

En væsentlig forskel mellem bolig- og investormarkedet er forholdet mellem udbud og efterspørgsel og dermed også prisdannelsen. Og netop efterspørgslen på det danske investeringsmarked for ejendomme er stor. Interessen kommer især fra udenlandske investorer, som de sidste par år har stået for lidt mere end halvdelen af transaktionssummen. Nogle erhvervsmæglere mener endda, at andelen i 2021 var steget til 70%. 

De udenlandske investorer er i høj grad institutionelle investorer som for eksempel pensionskasser. I øjeblikket er der forlydender om, at Singapore-baserede CIG er i opløbet med at erhverve 1.500 danske boliger. CIG er en statslig investeringsfond, som på samme måde som den norske oliefond skal sikre velstanden i Singapore.

Der er også efterspørgsel fra danske pensionskasser, hvor flere i løbet af de seneste måneder offentligt har ytret et ønske om at allokere mere kapital til investeringsejendomme. Både for at diversificere deres porteføljer, men også for at have en naturlig inflationssikring, da lejekontrakter i udlejningsejendomme som udgangspunkt løbende reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.

Det er især de institutionelle investorer fra både ind- og udland, som har indflydelse på forholdet mellem udbud og efterspørgsel og derved prisdannelsen i danske investeringsejendomme. Det skyldes især, at disse investorer konstant har et kapitalinflow fra pensionsopsparere uanset konjunkturer. Ifølge Nationalbanken rundede den danske pensionssektors samlede finansielle aktiver i alt 5.090 mia. kr. i 4. kvartal 2021.

Det danske ejendomsinvesteringsmarked var i 2021 et rekordår med en samlet transaktionsvolumen på lidt over 100 mia. kr. Ud fra det tal er det tydeligt, at en ændring i danske pensionskassers allokering til investeringsejendomme har en stor effekt på det samlede danske ejendomsinvesteringsmarked.

Ejendomme er som en supertanker

Investeringsmarkedet for ejendomme ses derfor også typisk som en supertanker. Bølger i farvandet kan selvfølgelig mærkes ombord, men i uvejr holdes kursen typisk – og der skal meget dårligt vejr til, før kursen skal ændres. Hvorimod andre aktivklasser, der kan sejle væsentligt hurtigere, dog kan give søsyge, når bølgerne går bare lidt højt.

Selvom investeringsmarkedet for ejendomme netop holder kursen i dårligere tider, er der selvfølgelig ingen investering, som er risikofri. Og på trods af, at privatboligmarkedet og investeringsmarkedet for ejendomme er to forskellige markeder, så er der nogle fundamentale faktorer, der påvirker begge, som eksempelvis realkreditrenterne. På samme måde er der andre faktorer (såsom inflationen) som har større effekt på investeringsmarkedet end på privatboligmarkedet, netop fordi det øger lejeindtægterne i udlejningsregi. Derudover er der et konstant fokus på danske investeringsejendomme fra udlandet.  

En sikker havn

Det skyldes, at udenlandske investorer ser Danmark som en ’sikker havn’. Selvom renterne er steget meget, så har vi stadig et yderst robust realkreditmarked – og det er ikke kun i Danmark, at finansieringsrenterne er steget. Derfor må Danmark, som medlem af NATO, også stå stærkt relativt til andre lande, som har en svagere økonomi, lavere vækst og i forhold til lande, som er mere eksponeret til de aktuelle geopolitiske risici.

Netop det løbende konstante placeringsbehov, som både danske og udenlandske pensionskasser har, er én af årsagerne til, at prisdannelsen på investeringsejendomme er anderledes end prisdannelsen på det private boligmarked.

Det er også grunden til, at vi i Formuepleje fortsat forventer at kunne levere attraktive afkast i vores ejendomsfonde – også selvom det private boligmarked er steget markant og måske står over for en justering.

Har du lyst til at høre med om ejendomsinvesteringer i Formuepleje-regi, så tilmeld dig intromøde her