Afdragsfrihed – en favorit, men ikke hos Formuepleje

Afdragsfrihed er nu så stor en succes, at Nationalbanken ønsker at begrænse omfanget. Samtidig udløber den tiårige afdragsfrihed for en lang række låntagere i løbet af de kommende år, så der er øget risiko for flere førtidsindfrielser i obligationsserier med afdragsfrihed. Formueplejeforeningerne har taget forholdsregler over for dette i obligationsbeholdningerne.

Realkreditlån med afdragsfrihed blev introduceret i oktober 2003 og er efterfølgende blevet så udbredte, at de i dag udgør 56 procent af det samlede realkreditudlån. Det betyder, at der på over halvdelen af alle realkreditlån ikke bliver betalt afdrag, og det har fået alarmklokkerne til at ringe hos især Nationalbanken, som derfor har foreslået et indgreb over for disse populære afdragsfrie lån.

Nationalbankdirektør Lars Rohde har anbefalet, at muligheden for afdragsfrihed begrænses, så det ikke skal være muligt at vælge afdragsfrihed for helt op til 80 procent af boligens værdi. En mulighed kan være at sænke belåningsgrænsen, så det kun kan blive muligt at belåne boligen med afdragsfrit lån op til eksempelvis 60 procent. Det betyder så, at låntager skal finansiere forskellen fra de 60 procent og op til 80 procent af boligens værdi med et andet lån, hvor vedkommende skal betale afdrag. Det kan enten være et realkreditlån med afdrag eller et banklån med afdrag.

En vanskelig model

Udfordringen er dog, at det ikke er en billig løsning at flytte noget af gælden fra realkreditlån med lav rente til banklån med en højere rente, for med et dyrere lån koster det alt andet lige flere penge at betale lånet tilbage. Et alternativ kan være at lave hele belåningen i realkredit op til 80 procent af ejendommens værdi fordelt med mulighed for afdragsfrihed op til 60 procent og betaling af afdrag på den del, der ligger mellem 60 og 80 procent.

Denne model har Nykredit opereret med fra medio 2012, men er for nylig gået væk fra modellen igen, da de var tvunget til at lave lånet i to forskellige obligationstyper. Dette medførte en del problemer blandt andet i form af dårligere likviditet og forringede konverteringsmuligheder for låntager. Så hvis dette alternativ med afdragsfrihed på realkreditlånet op til 60 procent og tvunget afdrag mellem 60 og 80 procent skal være brugbart, skal lånet kunne udstedes i én obligationsserie.

Forgældet folkefærd

Hvorfor er nationalbankdirektøren så bekymret for de mange afdragsfrie udlån? Danskerne bliver tit fremhævet i international sammenhæng som det mest forgældede folkefærd i verden, fordi private har den højeste gæld i forhold til den disponible indkomst, jævnfør figuren. Det opvejes af, at danskerne til gengæld har store formuer stående på pensionsordninger. Det skyldes, at det danske realkreditsystem er et af de mest velfungerende, hvilket betyder, at boligejerne kan låne billigt, og samtidig er der skattefradrag for både renteudgifter og pensionsindbetaling. Så danskerne sparer i mindre grad op i deres boliger og i højere grad på pensionsordninger.

 

Afdragsfri_husholdningers gæld ift indkomst

Afdragsfri_husholdningers pensionsformue ift indkomst

 

Målt på nettoformuer ser det derfor ikke så skidt ud, men især den yngre del af befolkningen har en høj gældsandel, mens formuerne primært er koncentreret hos den ældre del af befolkningen. Samtidig er formuerne primært bundet i boliger og pensioner, som ikke umiddelbart kan omsættes til forbrug. Derfor kan den høje gældssætning virke som en hæmsko for dansk økonomi, og derfor opfordrer nationalbankdirektøren til, at gælden bliver nedbragt.

Politisk varm kartoffel

Der har været mange diskussioner omkring afdragsfriheden i de seneste måneder, og det var ventet, at Finanstilsynet skulle komme med anbefalinger til, hvordan omfanget af afdragsfrie lån kan nedbringes. Det virker dog til, at bolden er sendt videre til politikerne, og her kan det være svært at forestille sig, at der vil komme en opstramning af lovgivningen med maksimalt godt et år til næste folketingsvalg. Hvis politikerne piller for meget ved afdragsfriheden, kan det påvirke boligmarkedet og derved dansk økonomi negativt, og derfor vil de sikkert kraftigt overveje, om de vil gøre sig uvenner med boligejerne. Den øgede usikkerhed omkring afdragsfrihedens fremtid kan dog få nogle låntagere til at overveje en omlægning af det eksisterende realkreditlån til et nyt realkreditlån med ti års afdragsfrihed, så de er sikre på at kunne belåne op til 80 procent af boligens værdi med afdragsfrihed de kommende ti år.

Afdragsfrihed udløber

En anden væsentlig faktor er, at de fleste afdragsfrie lån har afdragsfrihed i ti år. Det betyder, at de første låntagere, der valgte afdragsfrihed fra slutningen af 2003 og begyndelsen af 2004, har oplevet, at afdragsfriheden nu er udløbet, og de skal betale afdrag på deres lån. I så fald skal låntagerne afdrage lånet over de næste 20 år, så denne ændring medfører en kraftig stigning i nettoydelsen på realkreditlånet. Låntagerne har dog mulighed for at forlænge afdragsfriheden ved at lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån, dog maksimalt for op til 80 procent af boligens aktuelle værdi.

Det er dog ikke altid tilstrækkeligt, for kombinationen af generelt faldende huspriser og ingen afdrag på realkreditlånet betyder, at en del låntagere med afdragsfrie lån har en restgæld, der i dag er højere end 80 procent af boligens værdi. En mulig løsning er, at disse låntagere må finde andre alternativer, typisk i form af banklån, for den del af gælden, der overstiger de 80 procent, og så kan de lægge om til et nyt afdragsfrit realkreditlån for andelen op til 80 procent. Boligpriserne toppede i slutningen af 2007 i Danmark, så i løbet af de kommende år vil der være en større og større andel af låntagere med et afdragsfrit lån, hvor den afdragsfrie periode udløber, og ejendommens handelsværdi er faldet.

Afdragsfri_udløb af periode

Det fremgår også af figuren, der viser omfanget at lån, hvor afdragsfriheden udløber i det pågældende år, og yderligere opdelt med realkreditgældens størrelse i forhold til ejendommens aktuelle vurdering. De bordeaux søjler viser størrelsen af lån, hvor gælden er større end de 80 procent. Disse boligejere har ikke mulighed for at omlægge hele lånet til et nyt afdragsfrit lån.

Flere låneomlægninger

Det er Nationalbankens forventning, at mange låntagere vil forlænge perioden med afdragsfrihed. Det er også Formueplejes holdning, at en stor del af disse låntagere vil omlægge til et nyt afdragsfrit lån, da et skifte fra afdragsfrihed til betaling af afdrag vil betyde en markant stigning i ydelsen, og det vil give væsentlig mindre luft i budgettet. Derfor ser vi også stor sandsynlighed for, at mange låntagere vil indfri deres nuværende afdragsfrie realkreditlån, når den afdragsfrie periode udløber, og i stedet erstatte det med et nyt realkreditlån med en tiårig afdragsfri periode.

Det har især betydning for de fastforrentede realkreditobligationer med afdragsfrihed, hvor kursen på obligationerne typisk ligger væsentligt over kurs 100. Låntagerne har nemlig mulighed for at indfri lånet til kurs 100, hvis de vil omlægge til et andet afdragsfrit realkreditlån. Det er til gengæld skidt for investorerne, der ejer disse obligationer, som eksempelvis handler til kurs 110. For mange indfrielser fra låntagerne til kurs 100 betyder kurstab for investorerne og derved dårligere afkast.

Meget begrænset effekt i Formueplejeforeningerne

Derfor har obligationsporteføljerne i Formueplejeforeningerne også en meget lille andel i disse fastforrentede realkreditobligationer med afdragsfrihed, og hvor afdragsfriheden udløber i løbet af de kommende år. Vi vurderer, at risikoen for negative overraskelser i form af mange indfrielser til kurs 100 er for stor i forhold til afkastpotentialet. I Formueplejeforeningerne er omkring 30 procent af obligationsbeholdningen investeret i højtforrentede realkreditobligationer med en kuponrente på 4 procent eller derover, og som handler markant over kurs 100.

Vi prioriterer i øjeblikket højtforrentede obligationer, hvor der betales afdrag, og derfor har vi kun investeret godt 4 procent af den samlede obligationsportefølje i højtforrentede realkreditobligationer med afdragsfrihed. Det betyder, at vores obligationsporteføljer kun i meget begrænset omfang vil blive berørt, hvis låntagerne medet fastforrentet afdragsfrit realkreditlån vælger at indfri det eksisterende lån, når den afdragsfrie periode udløber, og i stedet omlægger til et nyt afdragsfrit lån.

Send mig en intropakke

Send mig en intropakke

Vi har sammensat en uforpligtende intropakke, hvor du kan læse mere om Formuepleje, vores investeringsløsninger og hvad vi kan gøre for dig og din formue.

Bestil >>
Mød os

Mød os

Mød en rådgiver over en frokost eller en kop kaffe sammen med andre nysgerrige og få mere at vide om vores måde at investere på. Du kan deltage i de uforpligtende intromøder flere steder i landet.

Se tider og steder >>
Ring mig op

Ring mig op

Får du den rigtige investeringsrådgivning? Bliv kontaktet af en rådgiver fra Formuepleje, og hør hvad vi kan gøre for dig og din økonomi.

Ring mig op >>