Begivenhedsrigt 2022 i vente for Formuepleje Ejendomme

Der var flere store ejendomsnyheder på tapetet for Formuepleje Ejendomme i 2021, og det kommer til at gentage sig i 2022, hvor ejendomsteamet er i fuld gang med at forberede et år, der ligeledes tegner til at blive et år med en god portion nyt fra ejendomsfronten.

”2021 blev et meget begivenhedsrigt år. Først og fremmest ændrede vi vores koncept og vendte hele processen om. Før etablerede vi en fond, dernæst rejste vi kapital, og til sidst skulle vi ud at finde ejendommene, mens vi nu først finder den egnede ejendomsinvestering og dernæst etablerer fonden og rejser kapital fra investorerne, som på denne måde får et bedre indblik i, hvad de investerer i,” fortæller Kristian Voldsgaard, ejendomsdirektør i Formuepleje.

Da det nye investeringskoncept var på plads, kom der også skred i de konkrete aktiviteter: ”I efteråret fik vi fuldtegnet Nicolinehus Nord, og vi fik afsluttet salgsprocessen af Formueplejes tre første ejendomsfonde. Det er naturligvis to meget skelsættende kapitler for vores ejendomsforretning, og vi glæder os til 2022, som kommer til at byde på mere nyt for Formuepleje Ejendomme,” siger Kristian Voldsgaard og lægger dermed op til, at 2022 bliver mindst lige så interessant som det forgangne år, men uden at kunne være alt for specifik i, hvad der venter forude.

”Vi har nogle spændende projekter i Aarhus og København, som vi er i gang med at kigge på og undersøge nærmere, men som vi ikke kan sige så meget mere om på nuværende tidspunkt andet end, at det er noget, som vi forventer os meget af og har store forhåbninger til,” lyder det fra ejendomsdirektøren.

Storbyerne er det primære fokus

Når Kristian Voldsgaard og resten af ejendomsteamet, der foreløbig består af i alt fem ansatte, leder efter nye ejendomme, orienterer de sig først og fremmest i landets to største byer, men dog med en villighed til at nærstudere interessante ejendomsprojekter uden for København og Aarhus.

”Vores tilgang er fortsat primært Aarhus og København, men ikke så dogmatisk, at vi afskærer os fra andre interessante ejendomsprojekter rundt om i landet. Om det så er Fredericia, Silkeborg eller et tredje sted er ikke til at sige. Vi har et primært geografisk fokus og ud fra vores investeringstilgang, er det storbyerne, der er mest interessante, fordi der er bredere publikum her til vores type af investeringer,” forklarer Kristian Voldsgaard, der ikke mener, at der er nogen grund til at sige nej til en attraktiv investering med det rigtige risikojusterede afkast, blot fordi adressen ikke ligger i hovedstaden eller Smilets by.

”Vi er altid på udkig efter den gode handel, og det er altid en afvejning mellem risiko, afkast og mulighederne generelt i den pågældende investering. Vi kan jo godt mærke, at der er meget interesse, når der er mulighed for at investere i en ikonisk ejendom som Nicolinehus på Aarhus Ø i forhold til mindre iøjnefaldende projekter. Det betyder dog ikke, at begge former så ikke kan blive aktuelle,” konstaterer han.

Fuld damp på ejendomsmarkedet i 2021

På det generelle marked blev 2021 et særdeles travlt år. De fleste danske erhvervsmæglere melder om rekordår eller uhyre tæt på. Uanset hvad har der været fart på markedet for erhvervsejendomme, men der har også været nogle klare tendenser at forholde sig til, fortæller Kristian Voldsgaard:

”En generel tendens har været, at investorerne, danske såvel som udenlandske, har ønsket de sikre såkaldte coreejendomme, som eksempelvis boligudlejningsejendomme i de største byer samt velbeliggende logistik- og kontorejendomme med længere kontrakter og de rigtige lejere”.

Travlheden kan også aflæses i et stigende prisleje, fordi markedet ikke ligefrem vælter sig i hverken erhvervs- eller boligudlejningsejendomme, der er til salg. Det er fortsat det danske boligudlejningsmarked, der er mest interessant for hovedparten af investorer. De stigende priser er gældende i stort set hele landet, hvor der stadig er god gang i byggeaktiviteten.

”Overordnet set oplever markedet for danske udlejningsejendomme en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, hvor udbuddet ikke er tilstrækkeligt stort til at dække den store allokering, som investorer har til fast ejendom i Danmark. Danmark betragtes fortsat som et sikkert marked særligt hos de udenlandske investorer. Det kunne vi også mærke i Formuepleje, da vi iværksatte salgsprocessen med de første tre ejendomsfonde. Her var flere udenlandske købere interesseret,” oplyser Kristian Voldsgaard.

Fortsat liv i kontorejendomme – hjemmearbejde kan blive for meget

Formuepleje Ejendomme har fortsat sit primære fokus på boligejendomme, men en af de store overvejelser i erhvervsejendomsmarkedet har under corona været, hvorvidt kontorejendomme overhovedet havde en fremtid, efter at hjemmearbejde blev voldsomt udbredt.

I begyndelsen fandt mange fleksibiliteten fantastisk, og i store træk blev arbejdet gjort alligevel, men efter en rum tid blev hjemmearbejde alligevel for meget for mange. De seneste erfaringer viser dermed, at hjemmearbejde ikke kun er roden til alt godt, og det har også indvirkning på ejendomsmarkedet: Det er ganske enkelt for tidligt at afskrive kontorejendomme som egnede investeringsobjekter.

”Nedlukningerne som følge af covid-19 viste, at meget kontorarbejde isoleret set sagtens kunne håndteres fra hjemmearbejdspladsen, og de første erfaringer var positive, men når brugen af hjemmearbejde blev for udstrakt, var der også nogle negative sideeffekter, fordi arbejde ikke kun handler om at håndtere nogle arbejdsopgaver, men også om at være en del af en virksomhedskultur, videndeling og en følelse af en social sammenhæng. De sidste dele er svære at håndtere, når medarbejderne har været spredt i deres respektive hjem og sidder med deres bærbare i skødet derhjemme. Covid-19 har derfor vist, at kontoret stadig er en vigtig bestanddel af en arbejdsplads, og at de sociale sammenhænge og virksomheders identitet i høj grad er båret af et velfungerende kontormiljø. Det gør, at kontorejendomme har en fremtid og ikke pr. definition skal nedprioriteres,” fremhæver Kristian Voldsgaard og påpeger derudover, at den lave ledighed gør det sværere at tiltrække de mest talentfulde medarbejdere. I den sammenhæng er det at have et attraktivt kontor også et konkurrenceparameter for virksomheder.

Trends i 2022

Når Kristian Voldsgaard retter blikket mod den forventede udvikling på ejendomsinvesteringsmarkedet i 2022, er der flere ting, der forventeligt vil være med til at forme markedet:

”Lige nu ser vi eksempelvis nogle voldsomme inflationsrater, og selvom det bedste bud fortsat er, at det vil falde til ro på et lavere leje, så er det stadig et højere inflationsniveau, end vi har været vant til de seneste år. Forholdene i den danske lejelovgivning sikrer, at udlejere årligt må regulere lejen med udviklingen i nettoprisindekset, hvilket gør, at ejendomme er robuste overfor disse inflationsstigninger.

Denne iboende inflationsjustering gør ejendomme til et attraktivt tilvalg i en investeringsportefølje – og med de aktuelle inflationstal in mente forventer vi, at stadig flere investorer vil allokere en større del af deres investeringsportefølje i udlejningsejendomme,” vurderer Kristian Voldsgaard, der også peger på bæredygtighed som et tema, der vil fylde endnu mere.

Det gælder i den finansielle sektor som helhed, herunder ejendomsinvesteringsmarkedet. Flere og flere investorer, herunder Formuepleje Ejendomme, kræver således, at nye ejendomme certificeres efter DNGB-standarder, som bygger på FN’s definition af bæredygtighed. DNGB-certificeringer har været i vækst i de senere år, og forventningen er, at denne certificering vil være væsentlig i 2022 og fremover.

”En anden trend vi ser foran os, er små beboelseslejligheder – eller micro-living, som det også er døbt. Det kan også blive et væsentligt element i 2022 og årene frem. I de største byer – og i særdeleshed København – er der fortsat stor efterspørgsel efter boliger. Den store efterspørgsel presser den månedlige leje op, og en måde for lejerne at komme omkring den på er ved at gå ned i areal. Konceptet er kendt fra andre storbyer rundt om i verden, hvor kvadratmeterpriserne er høje, og hvor konceptet micro-living er taget til ekstremer i forhold til danske standarder. Vi ser, at lejerne hellere vil gå på kompromis med arealet end beliggenheden af deres lejelejlighed. Derfor vil både små lejligheder og lejligheder, indrettet med flere værelser og dermed mindre værelser end normalt, være noget, som både lejere og investorer vil søge mere mod i 2022,” siger Kristian Voldsgaard og runder af:

”Alt i alt er der lagt op til et særdeles spændende 2022 både set med Formuepleje Ejendomme-briller og ejendomsinvesteringsmarkedet som helhed.”

Artiklen er bragt i Magasinet FORMUE 01//2022