Drømmer du om bolig i Frankrig? Her er hvad du skal vide som dansker

Nice, Provence, Paris – tanken om vinmarker, baguettes og sydfransk sol er for mange mere end bare en ferieidé. Det er blevet populært at investere i bolig i Frankrig, og mange danskere vælger at tage springet. Med hyppige flyforbindelser fra Danmark til franske destinationer hele året rundt, er det blevet både nemt og attraktivt at realisere drømmen om en bolig i Frankrig. Men som dansk køber er der en række vigtige forhold, du bør være opmærksom på, før du skriver under – ikke mindst juridiske og skattemæssige aspekter.

Juridisk sikkerhed og finansiering

Det er vigtigt at benytte en lokal fransk notaire (notar), som håndterer den juridiske del af handlen og sikrer, at der ikke er udeståender, gæld eller andre hæftelser på ejendommen. Du kan desuden med fordel alliere dig med en dansk- eller engelsktalende advokat med erfaring i franske bolighandler.

Når det gælder finansiering, vælger mange danskere at låne i friværdien af deres danske bolig og bruge midlerne til at købe i Frankrig. Det har den fordel, at du undgår valutakursrisiko, da lånet er i danske kroner. Alternativt kan du søge finansiering gennem en fransk bank, som ofte tilbyder lån på op til 70–80 % af boligens værdi, men her skal du typisk opfylde særlige krav som udlænding, f.eks. omkring dokumentation af indkomst.

Skattemæssige forhold i Frankrig

Ved køb af fast ejendom i Frankrig skal du betale en overdragelsesskat (droits de mutation) på cirka 7–8 % af købsprisen ved køb af eksisterende bolig. For nybyggeri gælder momsregler, hvor der skal betales 20 % moms, dog med enkelte undtagelser og særlige satser i visse tilfælde.

Som dansk besidder af en bolig i Frankrig skal du betale dansk ejendomsværdiskat af din franske bolig men du betaler ikke grundskyld på din bolig i Frankrig.

Den danske ejendomsværdiskat beregnes ud fra boligens handelsværdi og følger de danske satser: 0,55 % op til 9,2 mio. kr. og 1,4 % over denne grænse. Herefter vil du kunne modregne dele af den skat som er relateret til den bolig du ejer i Frankrig.

Ejendomsskatten i Frankrig består primært af to dele:

Taxe foncière sur les propriétés bâties: denne skat betales af ejeren og dækker kommunale og regionale afgifter. Den varierer typisk mellem 500 og 2.500 euro om året, afhængigt af boligens størrelse og beliggenhed. I visse områder (f.eks. Paris og Provence) kan den være højere. Skatten kan modregnes i den danske ejendomsværdiskat. Taxe foncière sur les propriétés non bâties er en skat som kan lignes ved den danske grundskyld. Denne franske skat kan ikke modregnes i den danske ejendomsværdiskat.

Taxe d’habitation: tidligere betalt af brugeren af boligen (ejer eller lejer), men er under udfasning for de fleste primære boliger. Den kan dog stadig opkræves for ferieboliger og ligger ofte i samme niveau som taxe foncière – dog afhængig af kommune. Denne skat kan også modregnes i den danske ejendomsværdiskat.

Lejeindtægter fra fransk ejendom

Hvis du lejer din franske bolig ud, skal du som udgangspunkt betale skat af lejeindtægterne i både Frankrig og Danmark. I Frankrig beskattes nettolejeindtægten med en fast sats (for udlændinge typisk omkring 20–30 % afhængigt af struktur og fradrag). I Danmark beskattes lejeindtægten som kapitalindkomst med op til 42 %.

Du kan vælge enten bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode til opgørelse i Danmark – dvs. du kan trække faktiske udgifter fra i den periode, hvor boligen har været udlejet. Betaler du skat i Frankrig, kan du ansøge om at få kreditlempelse i Danmark og dermed modregne dele af den skat du har betalt af udlejningen af din bolig i Frankrig.

Det danske bundfradrag på 47.900 kr. (2025) gælder kun, hvis et godkendt udlejningsbureau eller platform automatisk indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen. Hvis du selv udlejer boligen og indberetter lejeindtægten, har du kun adgang til at trække 13.100 kr fra hvis du vil bruge bundfradraget. Hvis det ikke er muligt at bruge bundfradraget, skal du i stedet benytte den regnskabsmæssige metode hvor du kan trække dine faktiske udgifter fra før du betaler skat på lejeindtægten.

Kapitalgevinst ved salg

Sælger du din bolig i Frankrig med fortjeneste, skal du som udgangspunkt betale fransk kapitalgevinstskat (plus-value), der ligger på cirka 19 % plus eventuelle sociale bidrag på op til 17,2 %, hvilket samlet kan nå næsten 36,2 %. Dog falder skatten gradvist over tid, og efter 22 år er gevinsten fritaget for skat – og efter 30 år for sociale bidrag.

I Danmark er gevinsten skattefri, hvis ejendommen har været anvendt privat og opfylder de danske sommerhusregler – dvs. typisk en grund under 1.400 m² og privat brug. Er grunden større, vil gevinsten som hovedregel være skattepligtig i Danmark, dog med fradrag for den franske skat. Den danske skattesats på kapitalgevinster ligger mellem 37–42 %, afhængigt af din øvrige indkomst.

Planlægning er vejen frem

At købe bolig i Frankrig som dansker kræver professionel rådgivning og planlægning, ikke mindst på det skattemæssige område. Men trods de mange regler og afgifter vælger stadig flere at forfølge drømmen om vinranker i baghaven eller udsigt til Middelhavet. Med den rette rådgivning er det både muligt – og ofte meget givende – at investere i en feriebolig i Frankrig.

Klik her for at læse vores artikel om hvad du skal vide, hvis du vil købe bolig udlandet.

Klik her for at læse vores artikel om boligkøb i Spanien.