Er din næste bolig mon i Italien?

Toscana, Comosøen, Rom – tanken om olivenlunde, espresso og den italienske livsstil er for mange mere end bare en ferieidé. Det er blevet populært at investere i bolig i Italien, og med gode flyforbindelser året rundt er det blevet både nemt og attraktivt at realisere drømmen om et hjem under sydens sol.

Men som dansk køber er der en række juridiske og skattemæssige forhold, du bør kende, inden du skriver under.

Juridisk sikkerhed og finansiering

Når du køber bolig i Italien, er det vigtigt at bruge en lokal notaio (notar). Notaren står for den juridiske del af handlen og sikrer, at ejendommen er fri for gæld og hæftelser, og at alt foregår efter gældende italiensk lov. Det anbefales desuden at alliere sig med en dansktalende eller engelsktalende advokat med erfaring i italienske bolighandler – især hvis du ikke selv taler italiensk.

Mange danskere vælger at finansiere købet gennem friværdien i deres danske bolig. Det eliminerer valutakursrisiko og gør finansieringen mere overskuelig. Alternativt kan du optage lån i en italiensk bank, som typisk yder finansiering op til 70–80% af boligens værdi. Bemærk dog, at der ofte stilles ekstra krav til udenlandske købere, såsom dokumentation af indkomst og bopæl.

Skattemæssige forhold

Ved køb af fast ejendom i Italien skal du betale en overdragelsesskat, som afhænger af boligtypen og om købet sker som privatperson eller gennem et selskab. For eksisterende boliger ligger skatten normalt omkring 9%, mens nybyggeri kan være underlagt moms (IVA) på 10–22%, afhængigt af formålet med købet.

Den italienske ejendomsskat, IMU (Imposta Municipale Unica), betales af ejeren og afhænger af kommune og boligtype:

• Basissatsen for IMU i 2025 er 0,86%.
• Kommunerne kan hæve satsen til op til 1,06%.
• Primære boliger er som udgangspunkt fritaget for ejendomsskat, medmindre de er klassificeret som luksusboliger. Det gælder for følgende tre boligkategorier:
  • A/1 – Eksklusive bylejligheder i prestigefyldte områder som Rom, Milano og Firenze
  • A/8 – Villaer med luksuspræg, fx i form af beliggenhed, størrelse eller arkitektur
  • A/9 – Slotte og palæer med særlig kunstnerisk eller historisk værdi
• IMU betales i to rater: 16. juni og 16. december.
• Udlejning via særlige kontrakter kan give op til 25% reduktion, hvis der anvendes særlige lejekontrakter.

Derudover kan der være lokale afgifter til renovation, vand og fællesarealer.

Dansk ejendomsværdiskat

Som dansk bosiddende skal du fortsat betale dansk ejendomsværdiskat af din italienske bolig. Den beregnes ud fra boligens handelsværdi og følger de danske satser: 0,55% op til 9,2 mio. kr. og 1,4% af værdien herover. Du kan fratrække den italienske ejendomsskat (IMU) i den danske ejendomsværdiskat, men ikke italiensk grundskyld (TARI eller TASI).

Lejeindtægter fra italiensk ejendom

Hvis du lejer din italienske bolig ud, skal du som udgangspunkt betale skat af lejeindtægterne både i Italien og Danmark. I Italien beskattes nettolejeindtægten typisk med en fast sats på 21–30%, afhængigt af lejeform og fradrag. I Danmark beskattes lejeindtægten som kapitalindkomst med op til 42%.

Du kan vælge mellem to metoder i Danmark:

1. Bundfradragsmetoden: Giver fradrag på 47.900 kr. (2025), men kræver, at et dansk udlejningsbureau indberetter indtægten – noget italienske bureauer sjældent gør.
2. Regnskabsmæssig metode: Du opgør dine faktiske indtægter og udgifter. Det er mere administrativt, men kan være økonomisk fordelagtigt.

Hvis du betaler skat i Italien, kan du søge om kreditlempelse i Danmark og modregne den udenlandske skat.

Kapitalgevinst ved salg

Ved salg med fortjeneste skal du som udgangspunkt betale italiensk kapitalgevinstskat – typisk mellem 20–26%, afhængigt af ejerperiode og anvendelse. Efter fem år kan du i visse tilfælde sælge skattefrit i Italien, især hvis boligen har været din primære bolig.

I Danmark er gevinsten skattefri, hvis ejendommen har været anvendt til privat brug og opfylder de danske sommerhusregler – som regel en grund under 1.400 m². Er grunden større, vil gevinsten som hovedregel være skattepligtig, dog med fradrag for italiensk skat.

God planlægning gør forskellen

At købe bolig i Italien som dansker kræver omtanke og forberedelse – især når det gælder juridiske dokumenter og skatteforhold. Men drømmen om citrontræer i haven og udsigt til det azurblå hav er langt fra uopnåelig.

Med den rette rådgivning kan det være både trygt og givende at investere i bolig i Italien – uanset om det er som feriebolig, udlejning eller som base for et nyt kapitel i livet.