Overvejer du at købe feriebolig i det spanske? Så læs med her

Malaga, Alicante, Mallorca – tanken om sol og blå himmel er fristende, særligt når vinteren nærmer sig, og flere danskere vælger at tage skridtet og købe bolig i Spanien.

Med direkte flyforbindelser flere gange dagligt fra Danmark til spanske destinationer året rundt er det blevet nemt og bekvemt at realisere drømmen om en feriebolig i sydens sol. Dog er der en række vigtige forhold, du som dansker skal være opmærksom på, før du køber bolig i Spanien. Her får du en tjekliste til at styre uden om ubehagelige og dyre overraskelser.

Juridisk sikkerhed og finansiering

Har du allerede fundet drømmeboligen, er det først og fremmest en god idé at hyre en lokal advokat for at sikre, at ejendommen er fri for gæld og andre forpligtelser. Siger advokaten god for handlen, kan du finansiere købet på to måder:

1. Lån i friværdien af din danske bolig, så du bruger værdien af din bolig i Danmark til at få midler til købet i Spanien. Det giver dig den fordel, at lånet er i danske kroner, så du undgår valutakursrisiko.
2. Alternativt kan du vælge at finansiere ejendommen via en spansk bank, som typisk kan låne dig op til 70% af ejendommens værdi.

Begge muligheder har deres egne fordele, afhængig af dine behov og økonomiske situation.

Skattemæssige forhold i Spanien 

Når du køber ejendom i Spanien, er der flere skatter at tage højde for. Ved køb skal du betale en overdragelsesskat på mellem 6-10% af købsprisen, afhængig af hvilken region, ejendommen ligger i. Ved køb af nybyggeri betales i stedet moms på 10% samt en stempelafgift på mellem 1-2%.

Den årlige ejendomsskat beregnes ud fra ejendommens offentlige vurdering og ligger mellem 0,4-1,1%. Som ikke-bosiddende skal du desuden betale en indkomstskat, der udgør enten 19% af lejeindtægterne (hvis du udlejer ejendommen), eller 1,1% af ejendomsværdien, hvis ejendommen ikke udlejes.

Bor du i Danmark, skal du også betale dansk ejendomsværdiskat på din bolig i Spanien. Denne skat beregnes på baggrund af ejendommens handelsværdi (ikke som i Danmark, hvor den beregnes ud fra den offentlige ejendomsværdi). Satserne er dog de samme, da du betaler 0,55%, hvis boligens værdi ligger under 9,2 dkk mio., og du betaler 1,4%, hvis boligens pris ligger over denne værdi. Herudover kan du modregne spansk IBI skat i den beregnede danske ejendomsværdiskat. Dansk ejendomsværdiskat på udenlandske ejendom er ikke blevet lettere med de nye regler i Ejendomsskatteloven. Derfor bør du altid søge rådgivning, inden du køber bolig. 

Du betaler ikke grundskyld på en ejendom i udlandet.  

Lejeindtægter fra spansk ejendom

Lejeindtægter fra din spanske ejendom beskattes i Danmark som kapitalindkomst med et loft på kapitalindkomst på 42%. Der er flere måder at opgøre resultatet på. Du kan bruge bundfradragsmetoden. Du kan også anvende den regnskabsmæssige metode, hvor du trækker de faktiske udgifter fra i den periode, hvor huset har lejet ud.

Hvis du betaler skat af lejeindtægten i Spanien, kan du efter danske regler få fradrag for den spanske skat i den danske skat. Bemærk, at du ikke kan benytte det danske standardfradrag på 46.100 kr. (i 2024) for lejeindtægter, da dette kun gælder, hvis der sker indberetning af lejeindtægten til Skattestyrelsen fra udlejningsbureauet.

Kapitalgevinstbeskatning

Ved salg af ejendom i Spanien skal du betale en kapitalgevinstskat på 19-23% til skat i Spanien.  Denne skat beregnes ud fra, hvor længe du har ejet ejendommen, og hvor stor gevinsten er. Der kan dog være fradrag for visse omkostninger som fx forbedringer på ejendommen, notargebyr og advokatomkostninger. Du skal også betale en kommunal skat baseret på stigningen i grundens værdi siden købstidspunktet.

Den danske stat beskatter ikke din avance ved salg af din ejendom, hvis din ejendom i Spanien lever op til de samme krav, som gælder for et dansk sommerhus (grund under 1400 kvm og du har brugt sommerhuset privat). Hvis din ejendom i Spanien ligger på en grund, som er over 1400 kvm, skal du være opmærksom på, at den danske stat kan beskatte din gevinst ved salget, dog med fradrag for den skat, du har betalt i Spanien. Kapitalgevinstbeskatningen i Danmark ligger mellem 37-42% afhængig af din indkomst.

At købe bolig i Spanien kræver altså en del overvejelse og planlægning, særligt når det kommer til de skattemæssige forhold. Men trods de skatter og afgifter, der skal tages højde for, er glæden ved at eje sin egen feriebolig i udlandet for mange en oplevelse, der opvejer de økonomiske udfordringer.