Boligejernes dilemma: Faldende renter og markedets realiteter.

Renteudviklingen følges naturligvis nøje af både investorer, men også af etablerede og kommende danske boligejere, der øjner muligheden for lavere låneudgifter.

Men her skal man holde sig for øje at en række dynamikker gør at rentesænkningerne fra centralbankerne ikke nødvendigvis får direkte indflydelse – specielt ikke på de lange renter. Mere om det lidt senere.

Kampen mod inflationen er vundet

Først lige lidt baggrund for rentesnakken. Centralbankerne kom i spotlyset efter inflationsstigningerne oven på Covid-19-krisen. Opgaven var at tæmme inflationen uden at kvæle vækst og beskæftigelse.

Målsætningen var at komme ned på 2 procent og vurderingen er – i hvert fald i Europa – at kampen ser ud til at være vundet.

”Rent faktisk viste inflationstallene for eurozonen fra september, at vi for første gang i tre år og syv måneder er nede under 2% inflation. Vi er faktisk under målsætningen nu”, forklarer Formueplejes chef for obligationer og funding, Rene Rømer.

Bremse eller speeder?

Hvad så nu? – synes spørgsmålet at være. Udmeldingen fra den europæiske centralbank er, at man kigger både bagud og fremad og analyserer udviklingen grundigt, før man beslutter sig. Især for, hvor stor en kommende rentenedsættelse skal være.

”Der er det her klassiske billede af, om centralbankerne trykker på bremsen eller speederen. Lige nu virker det som om, de har mest lyst til bare at placere fødderne i bunden af bilen”, siger Rene Rømer.

Der er trods alt grund til at forvente, at vi ser kommende rentereduktioner i Europa den kommende tid. Væksten i eurozonen ventes ifølge den seneste oktober prognose fra den Internationale Valutafond, IMF, at lande på kun 1,2 procent næste år. Det taler for, at renten fortsat skal nedad.

På den anden side af Atlanten er der opstået mere tvivl om, hvor aggressivt den amerikanske centralbank kan gå til værks. Økonomien i USA er i fin form – og ifølge IMF ventes væksten i 2025 at komme komfortabelt over 2 procent. Lige nu rejser det spørgsmålet, om fødderne skal placeres i bunden af bilen, væk fra både bremse og speeder.

Rentenedsættelser og boligejerne

Dermed når vi tilbage til boligejerne og, hvordan renteudviklingen påvirker lånemarkedet

Rentenedsættelserne i både Europa og USA har allerede gennem de seneste kvartaler ført til lavere renter i Danmark. ECB-renten – den, der hedder ”the deposit rate” og som bliver til ”indskudsbevisrenten” i Nationalbanken, er nu under 3 procent, hvilket har givet markant lavere fleks- og faste renter på boliglån.

Kigger vi fremad, må den nuværende økonomiske situation, især i Europa, tale for, at den korte rente skal længere ned.

I oversigten ovenfor har Formueplejes Rene Rømer skitseret markedets forventninger til renteudviklingen de kommende år.

Her forventes en markant faldende centralbankrente (gul linje) og et forholdsvis kraftigt dyk i den 2-årige rente (grå linje) frem mod sommeren 2025, hvorefter den forventes at stabilisere sig omkring 2 procent i længere tid.

Grafen viser også, hvorfor boligmarkedet, eksponeret mod lange renter ikke ”mærker”, når centralbankerne sætter renten ned i USA og Europa. Som det ses af den 10-årige rente (blå linje), er niveauet indpriset i markedet og vil ikke flytte sig væsentligt fra omkring de 2,3 procent de kommende år.

Taler det så for, at man skal tage et variabelt lån? Igen skal man huske, at markedet allerede har indregnet det forventede rentefald – som antageligt vil glide ned mod 2 procent og stabilisere sig der de kommende år.

I hvert fald skal man være varsom med at tro at det nuværende marked kan bruges til at konvertere og opnå rentegevinster.

Så modsat den aktuelle debat om renteniveauer så må selve udviklingen i den lange rente nok i øjeblikket betegnes som en anelse kedelig og ret forudsigelig de næste år.