Amerikanske boligpriser er blevet et tema i den globale økonomi. Potentielt kan det påvirke renterne og danske boligejere

Da centralbankerne i foråret 2021 begyndte at skrue renterne op for at dæmpe den galoperende inflation, blev det også dyrere at låne penge og dermed finansiere investeringer som boligkøb.

Derfor var det bestemt ikke forventningen, at boligpriserne i USA ville stige – lige så lidt som vi herhjemme var forberedt på boligprisernes himmelfart under coronapandemien.

Endnu engang overraskede virkeligheden både markeder og økonomer, og på trods af markante rentestigninger så man i første halvdel af 2023 boligprisstigninger på mellem 5-8 procent i forhold til året før. Samtidig steg renterne fra 2,5 procent til knap 7,5 procent.

Beregninger fra den amerikanske centralbank Federal Reserves (Fed) afdeling i Atlanta viste ganske overraskende, at amerikanske boliger var cirka 30 procent overvurderede, svarende til niveauerne før finanskrisen, og i dag er priserne de højeste nogensinde, når man ser på det samlede amerikanske boligmarked.

Kan påvirke det danske boligmarked

Udviklingen er relevant også i Danmark, fordi den potentielt kan udløse økonomisk usikkerhed og få indflydelse på renteniveauerne globalt. I sidste ende kan det dermed også påvirke efterspørgslen og prisdynamikken på det danske boligmarked.

Den amerikanske prisudvikling på boligmarkedet er positiv for væksten, men har historisk haft en effekt på udviklingen i kerneinflationen gennem en approksimation for værdien af huslejer.

Et stærkt amerikansk boligmarked kan derfor være understøttende for den amerikanske kerneinflation og derigennem udfordre forventningen om lavere renter over de kommende kvartaler.

En vækstopbremsning og en deraf mulig pristilpasning af de amerikanske boliger vil omvendt risikere at fungere som en forstærkning af denne vækstopbremsning. I begge tilfælde vil vækst og inflationsforhold trække stærke paralleller til Europa og ikke mindst danske boligejere.

Der er vi dog ikke endnu – og det er langt fra sikkert, at uroen overhovedet vil brede sig til Danmark. Alligevel er det vigtigt at huske på, at det amerikanske boligmarked er en nøglefaktor for økonomisk vækst og inflation – ikke bare i USA, men globalt.

Hvordan endte det der? – Asymmetri på realkreditmarkedet

Der er flere forklaringer på den situation, der er opstået i USA. En betydningsfuld faktor for udviklingen er den asymmetri, som eksisterer på det amerikanske realkreditmarked.

Asymmetrien skyldes, at i modsætning til i Danmark kan amerikanske husholdninger, når renterne stiger, kun indløse deres obligationer til det nominelle beløb, hvilket forhindrer dem i at reducere den resterende gæld, selvom markedsværdien af obligationerne måske er højere.

Situationen har ført til, at amerikanske boligejere har haft meget lille incitament til at flytte, fordi det ville kræve, at de udskifter relativt billige boliglån med langt dyrere lån. At flytte fra en bolig til en anden vil med andre ord betyde markant dyrere låneomkostninger.

Konsekvenser og fremtidsperspektiver

Den høje rente har resulteret i et tilfrosset boligmarked, hvor få flytter. Til gengæld har byggeaktiviteten været overraskende stor og har understøttet økonomien ved at opretholde forbruget og dæmpe nedgangen i den økonomiske aktivitet, som mange økonomer ellers havde forventet med de markante rentestigninger.

Så vidt så godt, for der kan hurtigt opstå udfordringer. Hvis boligpriserne forbliver høje, og vi for eksempel oplever en vækstopbremsning eller faldende aktivitet på arbejdsmarkedet, vil det kræve betydelige rentefald, hvis den amerikanske boligejer fortsat skal kunne betale de månedlige afdrag.

Hidtil har det amerikanske boligmarked klaret sig igennem rentestigningerne, men situationen er uholdbar på den længere bane, og derfor følger økonomer udviklingen på det amerikanske boligmarked tæt.

Kilde: S&P Dow Jones Indices

Kilde: Freddie Mac