Udsigt til fortsat høj efterspørgsel efter lejeboliger

Boligudlejningsmarkedet i Danmarks to største byer har de seneste år været gunstigt og præget af pæn efterspørgsel.

Befolkningerne i København og Aarhus er vokset markant, og prognoser fra Danmarks Statistik viser, at udviklingen fortsætter i de kommende ti år.

Væksten i befolkningen bliver typisk målt på udviklingen i Aarhus og København. Det giver mening, fordi det utvivlsomt er vækstmagneterne i Danmark. Dog kan det også skabe et billede af, at alle andre egne af Danmark bliver affolket, hvilket ikke nødvendigvis er tilfældet.

Befolkningstilvækst i alle regioner i Danmark

Nedenfor ses den seneste befolkningsprognose fra Danmarks Statistik. Det fremgår, at der frem mod 2035 forventes vækst i alle danske regioner, dog kraftigst i København og region Midtjylland (tallene er på indeksniveau - 2022 er indeks 100).

Udflytningen fra ”land mod by” fortsætter, og det er værd at bemærke, at det ikke kun er København og Aarhus, som driver udviklingen, men at tendensen gælder de større byer generelt. Det er klart, at en vækst på omkring 2% over ti år i Region Nordjylland, isoleret set ikke er lige så interessant som en på 5% i region Midtjylland ud fra et investorperspektiv, men det betyder ikke, at eksempelvis Region Nordjylland affolkes. Danmarks Statistiks forventninger er, at der vil være befolkningsvækst i alle danske regioner i det kommende årti.

Væksten i befolkningstallet vil øge efterspørgslen på boliger. Det gælder også lejeboliger, hvilket er positivt set fra et ejendomsinvestorperspektiv.

Befolkningsprognose (indeks 100 = 2022)

Kilde: Danmarks Statistik samt Formuepleje

Markant fald i boligbyggeri

Sammenholdes befolkningstilvæksten med grafen nedenfor, som er den nyeste opgørelse af antallet af kvadratmeter etagebolig, der er påbegyndt i hvert kvartal siden 2016 og frem til tredje kvartal i 2022, er der endnu et positivt element at fremhæve på ejendomsinvesteringsmarkedet.

Man kan nemlig se et markant fald i antallet af påbegyndte etagemeter, og dermed er vi næsten på samme niveau som under finanskrisen.

Udviklingen står i kontrast til de seneste års bekymringer om, at byerne vil opleve stor tomgang som følge af de mange nye etagemeter. Indtil videre har efterspørgslen været tilstrækkeligt stor til, at de nye boliger har kunnet udlejes.

Lav tomgangsrisiko de kommende år

Fordi der for tiden påbegyndes væsentligt færre nye boligbyggerier, må tomgangsrisikoen i de kommende år betegnes som væsentligt reduceret. Uafhængigt af konjunkturer vil folk fortsat have brug for en ny bolig, når der sker livsændringer for eksempel på grund af studie, job, alderdom og ændrede familieforhold.

Uroen på privatboligmarkedet må forventes at betyde, at flere holder igen med at købe ejerbolig.

Det vil medføre, at færre flytter fra leje- til ejerbolig. Når færre fraflytter deres lejebolig, vil der være færre ledige lejemål. Alt sammen vil det være med til at sikre en højere udlejningssikkerhed på lidt længere sigt, dette uagtet, at EjendomDanmark melder om svagt stigende tomgang i seneste kvartal på 3,8 % på landsplan.

Udvikling i påbegyndt etageboligkvadratmeter på landsplan, 2. kvartal 2019 = indeks 100

Kilde: Danmarks Statistik samt Formuepleje

Over en bred kam er huslejen på markedslejen steget i 2022. Ifølge Boligportal.dk er lejen på landsplan steget med cirka 1 %. Tallet dækker dog over store forskelle. I Aarhus C er lejen gennemsnitligt steget 4 %, mens man på Frederiksberg har set en stigning på hele 8 %.

Netop et område som Frederiksberg illustrerer effekten af udbud og efterspørgsel i de mest populære områder. Frederiksberg er et attraktivt sted at bo, og mange vil gerne bosætte sig der. Men området er så udviklet, at det er svært at honorere efterspørgslen ved at bygge nyt – der er simpelthen begrænset plads at bygge nyt på.

Investeringsejendomme giver to typer afkast

Noget særligt ved ejendomsinvesteringer er, at de kan skabe afkast på to måder. Den ene er via kapitalmarkederne, mens den anden afkastgenerator er selve driften af ejendommen.

I en tid som nu, hvor kapitalafkastene bevæger sig i negativ retning, er det muligt at reducere ejendommens værditab ved hjælp af en stærk drift. Dels gælder det om at holde sine ejendomme udlejet, dels er det vigtigt, at man kan opnå en lejestigning.

Lejestigninger er typisk kun mulige over længere perioder, hvis udbud og efterspørgsel er til udlejernes fordel. I den henseende er balancen væsentlig – både i forhold til befolkningstilvæksten og det aktuelle udbud.

Som tidligere vist vil befolkningstilvæksten fortsætte i de kommende år, mens udbuddet formentlig vil stagnere, og denne situation kan skabe grobund for en forbedret drift.

Lejestigninger kan opstå som følge af NPI-reguleringer, og netop NPI-reguleringer har været på dagsordenen i ejendomsbranchen i 2022.

Nye politiske tiltag sidste år

I 2022 vedtog Folketinget, at de såkaldte NPI-reguleringer maksimalt kan indeksregulere igangværende boliglejemål med 4 % årligt i to år.

Beslutningen skyldes, at den daværende regering ønskede at beskytte lejerne, fordi den aktuelle inflation var meget høj.

Beslutningen har delt vandene, og visse aktører er blevet ramt af den nye lov. Det er dog vores opfattelse, at den nye lov ikke har været et problem for de ejendomme, som Formuepleje har under forvaltning.

Et andet politisk forslag fremsat af den nye regering blev til gengæld rullet tilbage.

Forslaget om lagerbeskatning af ejendomme ville reducere den løbende likviditet i ejendomsselskaber. En likviditet, som for eksempel kan bruges til at sikre standen af udlejningsejendomme og sikre afkastet på ejendomsinvesteringer.