Et usædvanligt år – sådan blev 2022 på ejendomsinvesterings-markedet

Man kan roligt sige, at 2022 blev et hektisk og usædvanligt år for investorerne på investeringsejendomsmarkedet. Året begyndte med god aktivitet og flere større prominente salg, men allerede i første kvartal lagde rentestigninger en dæmper på aktiviteten.

Der opstod dermed et beslutningsmæssigt vakuum i forlængelse af geopolitisk uro, en højere finansieringsrente og større krav til egenkapital. Det betød, at afstanden mellem sælgernes og købernes prisforventning voksede.

Afkastkravenes udvikling i de største danske byer i 2022 viser, at der allerede er sket en priskorrektion.

Boligafkastkravet er steget mest i København. Dels på grund af likviditeten i markedet, dels fordi niveauet i hovedstaden i udgangspunktet lå lavere end i de øvrige byer.

Kilde: Colliers International Danmark

Øget egenkapitalbehov som følge af højere renter

Ejendomme skal bestå en kritisk leje-test, når de skal belånes, og de stigende renter har øget det relative egenkapitalbehov mest i København, fordi de direkte afkastkrav er lavest i hovedstaden. Det er formentlig en medvirkende årsag til udviklingen på det københavnske ejendomsmarked, fordi de stigende renter reducerer belåningsmulighederne og begrænser gearingseffekten.

Kendetegnende for 2022 er desuden, at mange af de gennemførte handler byggede på tidligere aftaler, hvor en køber skulle overtage en ejendom, når den var færdigopført, og i flere tilfælde har købsaftalen været fx 12-18 måneder gammel.

Der har dog også været handler af mere nutidig karakter, og langsigtede investorer har trodset de vanskelige forhold og investeret i, hvad man kan kalde fundamentalt stærke ejendomme f.eks. ejendomme med en sublim beliggenhed, indretning, lejer og kvalitet.

Generelt har markedet i høj grad været præget af, hvad man kan kalde en ’flight to safety-tilgang’, og det danske ejendomsinvesteringsmarked er begunstiget af at have denne status internationalt. Det afspejler sig i antallet af udenlandske købere, som har stået for 55 % af volumen. Interessen fra de udenlandske ejendomsinvestorer er delvist med til at holde hånden under prissætningen på danske investeringsejendomme, og der er fortsat international efterspørgsel.

Trods et marked under pres landede den samlede volumen på omkring 90 mia. kr. og oversteg dermed 2018, 2019 og 2020. Der er tale om et mindre et fald fra 2021, hvor volumen var cirka 105 mia. kr. Alligevel må 2022 altså betragtes som et ganske travlt år på ejendomsinvesteringsmarkedet.

Størst fremgang var på detailejendomsmarkedet

Især boligsegmentet har haft dalende interesse i 2021 og udgjorde således kun 40 % af den samlede volumen i 2022 mod 55 % året før. Den største fremgang er derimod sket på detailejendomsmarkedet, som er vokset fra 8 % til 20 % af den samlede volumen.

Coronaeffekten har kunnet mærkes på detailejendomsmarkedet, hvor investorerne i en periode har været tilbageholdende med at investere i gågadeejendomme og storcentre, formentlig på grund af usikkerhed om, hvordan vores handelsmønstre ville ændre sig efter pandemien.

Tallene indikerer, at der kan være tale om et opsparet investeringsbehov i det beslutningsmæssige vakuum, der opstod under coronapandemien, og at detailinvestorerne i mange tilfælde blot har udskudt investeringerne, indtil der var større vished om segmentets fremtid.

Opsparet investeringsbehov

På trods af uvished vil investeringsstrategien for de fleste dog stadig være intakt. Underforstået er det, at den estimerede optimale aktivallokering, der var gældende, før uvisheden indtraf, også bør være den samme under og efter.

Aktivallokeringen bør nemlig ses i et længere perspektiv med udgangspunkt i fundamentale parametre, som ikke nødvendigvis ændrer sig, fordi der opstår uvished i en periode.

Det kan derfor give mening, at der er opstået et opsparet investeringsbehov.

Det skyldes, at en portefølje som udgangspunkt skal bestå af flere forskellige aktiver for at opnå en tilstrækkelig diversifikationseffekt. Denne diversifikationseffekt bliver stærkere afhængigt af, hvordan de forskellige aktiver reagerer på udviklingen i forskellige parametre. Derfor kan et bestemt aktiv være det rigtige til at skabe den rette diversifikationseffekt, og det kan også være en af grundene til, at eksempelvis pensionskasser, kapitalfonde mv. har investeringer i ejendomme.

Intakt investeringskurs trods usikkerhed

Trods tider med usikkerhed og stor uforudsigelighed er investeringskursen for de fleste intakt, og aktivallokeringen bør ses over et længere tidsperspektiv med udgangspunkt i fundamentale parametre.

Når markederne stabiliseres, vil vi derfor måske se et opsparet investeringsbehov på samme vis som for detailejendomsmarkedet oplevede det i 2022.

I det mest positive scenarie opstår der en form for ketchupeffekt med mange og store investeringer, måske allerede i løbet af andet halvår i 2023. Det vil medføre, at afkastkravet til ejendomme kan vende tilbage til niveauet fra slutningen af 2021.

I det mere negative scenarie risikerer ændringerne på obligationsmarkederne at rykke ved nogle fundamentale sammenhænge og flytter derfor aktivallokeringen og vender måske flere investorer fra ejendomme og over til andre aktivklasser. I det scenarie kan der ske yderligere fald i priserne som følge af den lavere efterspørgsel fra investorerne.

Sandheden ligger formentlig et sted mellem disse to ekstremer.

Hos Formuepleje Ejendomme ser vi fortsat gode muligheder for attraktive handler, så længe ejendommens fundamentale parametre er til stede, og prisen er konkurrencedygtig i det nuværende marked.

Der er længere mellem de attraktive muligheder, og man skal fortsat gennemanalysere områder og ejendomme, inden man investerer, og så skal man huske, at ejendomsinvesteringer er en aktivklasse med relativt lang tidshorisont.

Hos Formuepleje Ejendomme ser vi et ejendomsmarked, som har sat farten lidt ned, men bestemt ikke er gået i stå.

Vores forventning er, at forudsigeligheden om priser og risikopræmier bliver forbedret i løbet af 2023.