Den komplekse husleje: Sådan arbejder vi med udlejning i den gode investeringscase

Der er mange elementer, som har indflydelse på huslejen, heriblandt selvfølgelig om nogle vil betale den pågældende husleje. Grundlæggende må det vigtigste spørgsmål være, om nogle – og hvor mange – kan betale den pågældende husleje? Formulerer vi spørgsmålet således, bliver det mere evident, at indkomsten er noget af det vigtigste i huslejedannelsen.

I Formueplejes ejendomsteam er netop det spørgsmål et, der fylder meget i vores arbejde med ejendomsinvesteringer. Inden vi ser på, hvordan det førnævnte spørgsmål kan besvares, er her lidt baggrundsviden:

Opgørelse af husleje

Husleje opgøres i investeringsverdenen typisk på m²-niveau på årsbasis. Det skyldes, at man derved kan normalisere på tværs af størrelser. Så i stedet for at tale om lejen pr. måned, som man typisk gør som privat, så taler man om m²-lejen.

Det er nemlig svært at sammenligne en 60 m² lejlighed med en 100 m² lejlighed, hvis man kigger på månedslejen. Der vil man stort set altid se, at den store lejlighed er dyrest. Kigger man derimod på den årlige m²-leje, vil man ofte se, at den lille lejlighed er dyrere end den store lejlighed. Og det er et veldokumenteret fænomen, at lejen pr. m² falder, som boligens areal øges, alt andet lige.

Boligbyrde

I forhold til hvor meget en lejer kan eller vil betale i husleje, kan man anvende begrebet ”boligbyrden”. Boligbyrden er, kort fortalt, andelen af den disponible indkomst som anvendes på boligudgifter ekskl. forbrugsudgifter. Hvad boligbyrden bør være, afhænger af området. Boligbyrden for ejerboliger er for eksempel notorisk højere i København By end i resten af landet. Finansministeriet har i Økonomisk Redegørelse fra august 2022 estimeret, at boligbyrden for ejerboliger i København By var ca. 46% i 2022, hvor den på landsplan var ca. 22%.

Kan nogle og hvor mange kan betale huslejen?

Hvis vi vender tilbage til vores indledende spørgsmål, så er det faktisk muligt, rent statistisk, at beregne, hvor mange, der kan betale en konkret husleje. Lad os for én gangs skyld kigge på nogle andre områder end København og Aarhus, nemlig Horsens, Randers og Silkeborg, som er tre relativt sammenlignelige kommuner. Hvis vi kigger på den gennemsnitlige husleje for en 3-værelsesbolig på 95 m² i 2022 i de tre kommuner, kan vi se, at denne ifølge Boligportal Business Insights udgør 8.399 kr. pr. måned i Horsens, 7.083 kr. pr. måned i Randers og 8.408 kr. pr. måned i Silkeborg.

Tabel 1: Info om de tre kommuner

Kilde: Danmarks Statistik og Boligportal Business Insights

Som det fremgår af tabellen, er den gennemsnitlige boligleje i Randers er så meget lavere end i de øvrige kommuner, og hvis vi beregner fra en lejers synspunkt, er det mere end 1.000 kr. billigere i gennemsnit, mens det fra en investors synspunkt er 169 kr. pr. m² billigere.

En del af forklaringen kan være indkomstforholdene i de tre kommuner. Ved hjælp af indkomstdata fra Danmarks Statistik og nogle statistiske beregninger kan man dog se, at andelen af befolkningen, der kan betale den gennemsnitlige boligleje i de tre kommuner uden at have en boligbyrde på mere end 30 er relativt forskellig. Her er forudsætningen, at to personer deler boliglejen.

Tabel 2: Andelen af befolkningen, der kan betale den gennemsnitlige boligleje uden at have en boligbyrde på mere end 30%, hvis de bor to sammen

Kilde: Beregninger af Formuepleje Ejendomme på baggrund af data fra Danmarks Statistik og Boligportal Business Insights

På en endimensionel faktor kan man sige, at jo større andel af befolkningen, der kan leje en given bolig, jo mindre må risikoen for tomgang og lejefald være, alt andet lige. Forsimplet opstillet kan man derfor sige, at hvis man investerer i en gennemsnitligt udlejet bolig i Randers, må risikoen for tomgang være mindre end for Horsens og Silkeborg.

Man kan også vende beregningen om og kigge på, hvad lejen skal være i de tre kommuner, for at det er den samme andel af befolkningen i de respektive kommuner, der kan betale huslejen. På den vis kan man tale om, at tomgangsrisikoen er ens i de tre kommuner – igen ud fra et ”alt andet lige”-perspektiv. Hvis vi antager, at vi ønsker, at minimum 70% af befolkningen skal kunne betale for en 3-værelsesbolig på 95 m² sammen med en anden person, kan man udregne lejen til tallene i nedenstående tabel:

Tabel 3: 70% af befolkningen skal kunne betale den gennemsnitlige boligleje uden at have en boligbyrde på mere end 30%, hvis de bor to sammen

Kilde: Beregninger af Formuepleje Ejendomme på baggrund af data fra Danmarks Statistik og Boligportal Business Insights

Hvordan er det brugbart?

Der er relativt små afvigelser på de tal, som er gennemgået ovenfor, så man kan spørge sig selv, om det giver mening at ulejlige sig med? Det korte svar er ja – det gør det. Relativt små beløb skaleres hurtigt op, når der er tale om større ejendomme. Så 29 kr. pr. m² kan betyde millioner på værdien i sidste ende. Og hvis to ejendomme i øvrigt er relativt ens, vil vi hellere skabe samme afkast på en lavere risiko.

High-end markedet

I high-end markedet, altså markedet for meget dyre lejeboliger, er indkomsten endnu vigtigere. Når vi kigger på boliger, der koster +20.000 kr. om måneden, kan vi se, at der er mere end dobbelt så stor en andel, der kan betale den leje i Silkeborg, end der er i Randers, og det har altså betydning for udlejningssikkerheden.

Udlejning af boliger er komplekst

Når man læser ovenstående, kan man foranlediges til at tro, at lejefastsættelsen i Formuepleje Ejendomme sker i et Excel-ark. Det er ingenlunde tilfældet. At udleje boliger kræver overblik over og forståelse for lejedynamikken i det enkelte område, ligesom der er et utal af andre elementer, som har indflydelse på lejen og tomgangsrisikoen.

Derfor har vi i Formuepleje Ejendomme vores egen udlejningschef, som kender vores ejendomme og de respektive områder indgående. Derudover anvender vi data og analyser til at opnå de bedste udlejnings- og investeringsbeslutninger.