Trods stor usikkerhed om rente og vækst: Investering i fast ejendom er et godt alternativ til værdipapirer

I princippet er der to veje til den form for investering. Man kan gøre det selv, hvis man er tilstrækkelig kapitalstærk. Det sætter gang i en længere række af forhold, man skal sætte sig ind i, og det kan være ganske lærerigt, hvis man har tid og overskud til det.

Det gælder for så vidt også den efterfølgende drift, hvor man som udlejer må forvente, at der løbende er opgaver, der skal løses og ting, der skal tages stilling til. Dagligt bøvl, og måske daglig kontakt med lejere, som ønsker ekstra trappevask, undrer sig over fremmede cykler i gården og manglende græsslåning. Hertil jura og ny lovgivning, byggetekniske forhold, finansiering, skat, lejelovgivning, principper for værdiansættelse etc.

Man kan også vælge at købe sig ind i aktivklassen igennem en fond. Der er ikke så mange børsnoterede ejendomsfonde (REITS) - Real Estate Investments Trust, og det er typisk udenlandske fonde og ejendomme. I Danmark kan man typisk investere i unoterede fonde, og man skal regne med at binde pengene længere, da man beholder de underliggende aktiver, indtil der findes en interesseret køber. Fonden giver så et løbende afkast, som genereres af ejendomsdriften. Typisk kræver det af regulatoriske hensyn, at man kan investere for minimum 750.000 kroner.

Inflation fylder i overvejelserne

Et af de mest varme finansielle temaer for tiden er inflation, og hvordan den påvirker forskellige elementer i økonomien. Investering i ejendomme til udlejning kan være et godt sted at investere. Investerer du i udlejningsejendomme, er der mulighed for at regulere lejen, når inflationen stiger. Det er godt for ejeren, og knap så godt for lejeren.

I boliglejekontrakter er der, som udgangspunkt, aftalt en årlig lejestigning, som følger udviklingen i nettoprisindekset. Det betyder, at indtægter fra boligleje over tid vil stige i takt med inflation, hvilket er en unik egenskab ved ejendomsinvesteringer. Inflationssikringen gør, at driftsafkastet på ejendomsinvesteringen ikke udhules af generelle prisstigninger i samfundet.

Dette sker uafhængigt af, om ejendommen er opført før eller efter 1992. Her gælder udbud- og efterspørgsels-mekanismerne og styres dermed af den reelle konkurrence på ejendomsmarkedet. Før 1992 gælder der generelt en regel om omkostningsbestemt husleje med forskellige nuancer, hvor kommunespecifikke forhold, antal af lejligheder pr. ejendom og dokumenterede istandsættelser bestemmer lejen. Fællestræk er dog, at lejen løbende kan reguleres med nettoprisindekset.

Hvis der ikke er tale om boligudlejningsejendommen, men erhverv eller industri, er der stort set fri aftaleret på lejen. Lovgivningen er anderledes og reguleret under erhvervslejeloven, som langt mere lempelig end de regelsæt, som boliger er underlagt. Nogle væsentlige parametre i investeringssammenhæng er, at man kan aftale en uopsigelighedsperiode, hvor kontrakten ikke kan opsiges, og man kan aftale løbende regulering af lejen højere eller lavere end udviklingen i nettoprisindekset.

Ejendomsinvestering sikrer risikospredning

Når vi arbejder med ejendomsfonde i Formuepleje, er vore budgetter alene baseret på, at ejendomsinvesteringer er værdifaste, altså inflationssikrede. I bund og grund betyder det, at når ejendommenes driftsresultat stiger som følge af inflationsreguleringer, så vil ejendommens værdi også følge den stigning, fordi ejendommenes kapitalafkast i procent er uændret.

Investering i udlejningsejendomme har traditionelt leveret et stabilt afkast. Det skyldes, at der kan genereres to afkasttyper. Det ene afkast er kapitalafkastet, som er det afkast, man kan opnå ved, at der sker generelle værdistigninger på erhvervsejendomsmarkedet. Det andet afkast er driftsafkastet, som især for boliger er relativt uafhængigt af konjunkturer. Der kan sågar argumenteres for, at lejeboligmarkedet vil være stærkere i lavkonjunktur og kriser, fordi tilbøjeligheden til at købe ejerboliger vil være mindre, hvorfor efterspørgslen efter lejeboliger vil være højere.

I ejendomsinvesteringsbranchen gør man investeringer sammenlignelige ved bl.a. at se på leje pr. m2. De parametre, der især har indflydelse på leje pr. m2, er attraktiviteten, som blandt andet kan være beliggenhed og adgang til offentlig transport. Hvordan er udsigten, er der altan så man kan komme ud og nyde solen etc. Men mest af alt er forholdet mellem udbud og efterspørgsel væsentligt parameter for lejen. Størrelsen på lejeboligerne har også stor betydning. Små enheder kan som udgangspunkt udlejes til en højere leje pr. m2, fordi lejen pr. måned er et økonomisk vigtigt parameter for de fleste lejere.

Et andet vigtigt parameter er arealeffektiviteten. Et lejemåls areal består af alt areal, også en andel af gangarealer. Hvis en bygning har mere gangareal betyder det, at lejerne betaler for forholdsmæssigt mindre beboelsesareal. Energiudgifter er mere aktuelt end længe, hvis ellers lejer kan gennemskue eller får mulighed for det.

Så alt i alt kan en investering i ejendom være et stærkt supplement til porteføljen af værdipapirer, fordi en ejendomsinvestering sikrer yderligere risikospredning, og udsvingene i ejendommens værdi er moderate - lige bortset fra finanskriser og andre meget voldsomme begivenheder.

Artiklen er også bragt på Fyens.dk søndag den 8. maj 2022