Ind på boligmarkedet

Endnu en lille historie fra min dagligdag…

Vi nærmer os snart et nyt studieår, og mange unge mennesker skal i den forbindelse flyve fra reden og starte deres eget liv i studiebyerne. Dette er også startskuddet til boligjagten, som specielt kan være noget af en prøvelse. Derfor overvejer mange forældre muligheden for at købe en bolig og lade børnene bo til leje, et såkaldt forældrekøb.

I en tid hvor renterne er steget, boligpriserne ligeså, oplever jeg også at flere kunder ytre ønske om at de gerne vil hjælpe deres unge mennesker ind på boligmarkedet så tidligt som muligt, da der potentielt kan være en relativ stor Upside over tid, altså kan gaven der bliver givet være guld værd på sigt. Uden hjælp fra familien, kan det synes håbløst for de unge mennesker at komme ind på boligmarkedet, specielt i de større byder, hvor priserne til stadighed stiger med raketfart.

Så det store spørgsmål er… Hvem skal købe ejendommen, forældre eller børn?? Det afhænger selvfølgelig af mulighederne for den enkelte familie, men der er visse fordele ved at låne penge til de unge mennesker frem for et forældrekøb, det er dem jeg vælger at fokusere på denne gang.
Finans Danmark har fornyeligt skrevet at otte ud af ti førstegangskøbere har fået hjælp fra deres forældre, og 3 ud af 10 har fået mere end 300.000 kr. i støtte.

At hjælpe næste generation med et boligkøb, betyder ofte også at et andet ønske bliver opfyldt, nemlig at de unge mennesker ikke får penge mellem hænderne, men mursten i stedet, altså skaber gaven/lånet ikke et merforbrug. Men sikrer at de unge stadig selv skal lære at tjene deres egne penge og få den daglige økonomi til at hænge sammen.

Spørgsmålene plejer blandet andet at være:

• Hvordan gør vi det bedst muligt?
• Hvor stort et beløb skal vi hjælpe med?
• Hvordan er de kreditmæssigt stillet i banken? det vil vel også være nemmere for dem at låne penge i banken, hvis de har penge med fra os

Ved at låne penge til de unge mennesker, kommer de først og fremmest ind på et boligmarked som til stadighed er i en rivende udvikling, de får lagt et godt økonomisk grundlag til deres fremtidige bolig, da det jo er dem der får hele Upsiden i boligmarkedet. Det vil alt andet lige betyde at der bliver lagt en god bund til den dag hvor studielejligheden skal skiftes ud med en større bolig. For forældre eller bedsteforældres vedkommende, kan I via et anfordringsgældsbrev give dem et større pengebeløb på en gang, og efterfølgende afdrage det med de årlige gavebeløb eller helt undgå afvikling af gældsbrevet. Derved spares gaveafgiften på 15 %. Den Upside der vil være på boligen, tilfalder barnet, denne betales der jo heller ikke gaveafgift af. Så det er faktisk en rigtig god ide at låne penge til næste generation via et rente- og afdragsfrit anfordringsgældsbrev. 

Havde man valgt et forældrekøb i stedet, vil Upsiden være ved jer frem for de unge mennesker, og når I ikke selv har boet i boligen, vil den blive skattepligtig ved et salg. Ved et lån til de unge mennesker forbliver boligen skattefri den dag den skal skiftes ud med en større bolig.

Hvor stort et tilskud der skal gives, afhænger af jeres muligheder og ønsker, men det er en kæmpe fordel for næste generation, hvis de kan nøjes med at have et realkreditlån, så de undgår de højere renter på boliglån og kan nøjes med 80 % belåning.

Hvordan er det så med de anfordringsgældsbreve også kaldet familielån?

Et familielån oprettes via et anfordringsgældsbrev, som både kan være rente og afdragsfrit. Det vil sige at man selv bestemmer om der skal tillægges en rente, samt om der skal ske afvikling på gælden. Tilskrives en rente, bestemmer I selv niveauet, den må dog ikke være negativ.

Et anfordringsgældsbrev har den fordel at både lånegiver – og tager kan hel eller delindfri lånet til hver en tid. Det er dog vigtigt at der ikke på forhånd må være aftalt en fast løbende årlig afvikling af gældsbrevet, da det vil blive betragtet som en samlet afgiftspligtig gave. Det er vigtigt, at gældsnedskrivninger er et resultat af spontan gavmildhed fra långivers side og ikke en forudgående aftale.

Sådan dokumenteres afviklingen

Skat har efterhånden en del afgørelser som danner praksis for hvor vigtigt det er at dokumentere afgiftsfri pengegaver, der samtidig bliver brugt til at nedskrive gældsbreve. Og det er ikke nok, at gavegiveren dokumenterer de årlige gældsnedskrivninger, for eksempel i personlige regnskaber eller ved at notere det på selve gældsbrevet. Gavemodtageren skal også have fået besked om nedskrivningen.

Derfor anbefaler jeg altid kunder at foretage fysiske transaktioner af kontante gavebeløb mellem gavegivers og gavemodtagers konti, med teksten ”gave” fra gavegivers side, og ”afdrag på gæld” fra gavemodtager side, Dertil skal I ALTID huske fysisk at påføre nedskrivningen på selve gældsbrevet. I må gerne foretage transaktionerne samme dag.

Som et alternativ til gældsbrevsmetoden, er det jo også en mulighed blot at give næste generation en gave til køb af bolig. Gives gaver over 80.600 kr. i 2026, skal gavemodtager betale gaveafgiften på 15 %, med mindre gavegiver vælger at betale afgiften. Det er nemlig billigere, når gavegiver betaler afgiften, fordi selve gaveafgiften ikke bliver lagt oveni det afgiftspligtige gavebeløb.

Fordelen ved at give en gave frem for at bruge gældsbrevsmetoden, kan være at de unge rent kreditmæssigt står stærkere når de skal kreditvurderes i banken. For med gaven har de nemlig egenkapitalen selv. Med oprettelse af et anfordringsgældsbrev vil denne ofte medtages som anden gæld, da lånegiver netop kan kræve lånet indfriet når som helst. Dette vil alt andet lige påvirke den samlede mulige belåning og gældsfaktor ved de unge mennesker.

Ved at give en gave og betale afgiften, acceptere man gaveafgiften på 15 %, velvidende at børnene stadig vil få den fremtidige værdistigning ganske kvit og frit. Dertil er der jo også mulighed for stadig af give de årlige afgiftsfrie gaver. Så forventer I ikke at bruge jeres formue selv, så bør I overveje hvornår arven skal gives videre og hvordan I bedst muligt for familieformuen til at vokse der hvor tidshorisonten er længst. Det skulle gerne være ved næste generation.