Nye muligheder for attraktive ejendomsinvesteringer

De geopolitiske spændinger skaber generelt usikkerhed på tværs af alle aktiver, og ejendomsbranchen er ingen undtagelse. Her er det dog især renterne, som gør det vanskeligere at skabe tilstrækkeligt risikojusteret afkast på ejendomme på den helt korte bane.

Det betyder også, at der opstår større og større afstand mellem købere og sælgere i markedet. Sælgerne har forventninger om sidste års højere priser, og købere er begrænset af nye renteniveauer og forventninger til fremtiden. Hvis forventningsforskellen står på i en længere periode, kan man forvente prisjusteringer, hvor sælgere er nødt til at justere deres prisforventninger til købernes niveau – hvis de ønsker at sælge. Vi er dermed i højere grad gået fra sælgers til købers marked.

Trusler er vendt til muligheder

For ejendomsinvestorer, som skal investere, eksempelvis i Formuepleje Ejendomme Select, betyder det, at der kan gå lidt længere tid, før fonden bliver fuldt investeret, end hvad der var forventet ved udbuddet af fonden. Det skyldes, at det kan være en god idé at udvise tålmodighed – at holde krudtet tørt så at sige – indtil prisjusteringerne er tilpas attraktive. Når priserne er på vej ned, og man ikke kan opnå et tilstrækkeligt afkast på den korte bane, kan det virke omsonst at investere i udlejningsejendomme. Man bør dog huske på, at ejendomsinvesteringer skal ses over en længere horisont, og i den forbindelse er der flere af de trusler, vi frygtede sidste år, som er vendt til muligheder gennem de sidste cirka 12 måneder.

Eksempelvis var de fleste enige om, at renteniveauet i slutningen af sidste år ikke var holdbart på længere sigt. Udfaldsrummet var, at i bedste fald, ville renterne forblive lave, men forventningen var, at renten ville stige og reducere afkastet på ejendomsinvesteringer. Nu er scenariet omvendt, hvor de fleste, på den lidt længere bane forventer, at renten vil falde og derved øge afkastet på ejendomsinvesteringer. Altså, sidste års rentetrussel er nu en mulighed.

Det samme kan siges om byggeaktiviteten, som de sidste mange år har været høj, men i de to første kvartaler i år, har vi set et væsentligt lavere antal påbegyndte byggerier. På samme vis en trussel, som vi frygtede sidste år ville have negativ indflydelse på ejendomsinvesteringer, men som i år må ses som et positivt element for ejendomsejere på den lidt længere bane.

Kort sagt: Den nye markedssituation – som i større grad er købers marked – giver nye muligheder for at investere i ejendomme til attraktive priser, hvor der samtidig er muligheder, som kan lede til et endnu højere afkast over tid.

Lagerbeskatning af ejendomme annulleret

Siden efteråret 2020 har ejendomsinvesteringsmarkedet haft udsigt til lagerbeskatning af ejendommene fra 2023. Først i juli 2022 kom en fremsættelse af lovforslag på dagen for udskrivelsen af folketingsvalget den 5. oktober 2022. Efter valget den 1. november 2022 var det klart, at de partier bag lagerbeskatningen af ejendomme, som var finansieringselement i aftalen om Arne-pensionen, ikke længere havde det fornødne flertal. Annulleringen betyder, at der som tidligere først sker en beskatning af værdistigninger når ejendomme sælges ud af selskabet. Det giver ikke en skattelettelse, men det giver en forbedret løbende likviditet i ejendomsselskaber som følge af, at der ikke skal betales skat løbende. I Formuepleje Ejendomme har vi siden, vi første gang hørte om lagerbeskatning af ejendomme, arbejdet med ”worst case scenario”, og vores budgetter har derfor været baseret på, at lagerbeskatningen ville blive vedtaget. Det betyder, at de fonde, vi har udbudt, kan se frem til en forbedret likviditet relativt til, hvad der blev budgetteret for så vidt angår den løbende beskatning.

Driften giver afkast, selvom markedet svinger

For ejendomsinvestorer, som allerede har en portefølje med ejendomme, eksempelvis investorer i Formueplejes øvrige ejendomsfonde, er det klart, at en nedadgående prisjustering på den korte bane ikke er ønskværdigt.

Når man taler om ejendomsinvesteringer, skal man dog huske, at ejendomme har to afkastgeneratorer. Den ene er kapitalværdier, som kan bevæge sig op og ned. Den anden er selve ejendomsdriften. Og når kapitalværdierne svinger, skabes der fortsat lejeindtægter. Når vi som nu ser høje inflationstal, som skaber højere lejeindtægter, virker disse som modvægt til kapitalværdiernes fald, hvilket skaber en større prisfasthed.

I den situation, vi står i nu, er vækstpotentialerne i lejeindtægterne endnu vigtigere, end de har været i de senere år. Hvis man har ejendomme med en stærk konkurrencemæssig position, som gør det muligt at hæve lejen, så modvirker det ikke kun ændringen i kapitalværdierne, men giver også grobund for at skabe merafkast på længere sigt. Hvis vi eksempelvis antager, at en ejendomsinvestering med en budgetperiode på 10 år er baseret på en gennemsnitlig årlig driftsstigning på 1,5 procent om året – og at værdien af ejendommen derfor skal stige i den takt – så svarer et enkelt års driftsstigning på 4 procent til næsten 3 års budgetterede inflationsbetingede driftsstigninger på 1,5 procent. Det betyder samtidig, at hvis markedet normaliserer sig, til hvad det var, opnår man altså denne driftsstigning som en direkte værdistigning. Så selvom de realiserede tal måske ikke holder på kort sigt, vil man kunne opleve en stor bounce back-effekt, hvis kapitalværdierne norma­liserer sig til samme niveau og på den måde mere end indhente det tabte i perioden (se illustration nedenfor).

Derfor er det utrolig vigtigt, når man investerer, at man har styr på boliglejemarkedet, behovet for boliger, den nuværende konkurrencesituation og fremtidige risici for konkurrence i det område, hvor ejendommen ligger.

Formuepleje Ejendomme tager bestik af markedssituationen

Det er også særligt disse forhold, som Formuepleje Ejendomme lægger mest vægt på, når vi vurderer, hvilke ejendomme vi skal investere i på vegne af vores kunder.

Samtidig sørger vi altid for at tilpasse os markedsudviklingen, så vi kan udnytte både op- og nedgange i prisudviklingen.

Derfor arbejder vi blandt andet med variable løbetider på vores fonde på mellem 5-15 år, som gør det muligt at agere på udefrakommende ”chok” til markederne – så vi altid har de bedste forudsætninger for at skabe det størst mulige afkast til kunderne i vores ejendomsfonde.

Artiklen har været bragt i seneste magasin, og redaktionen blev afsluttet den 15. december 2022. Du kan læse den og de andre artikler i magasinet i iPaper her.