Dansk realkredit under forandring

Finans- og gældskrisen er sikkert trådt i baggrunden i de fleste investorers bevidsthed, men når det gælder lovgivning og skærpede regler, er krisen meget tydelig. Nye tiltag fra Folketinget og EU påvirker danske realkreditobligationer og dermed investorernes afkast og risiko.

Efter fem år med stigende kurser og relativ ro på de finansielle markeder, er finanskrisens værste dage efterhånden længe siden, og mange investorer har oplevet, at tabene fra dengang er blevet tjent ind igen. Aktiemarkederne sætter rekord på rekord, og langt de fleste virksomheder og stater kan udstede obligationer på fornuftige vilkår.

På overfladen kunne det derfor måske endda virke som om, at finanskrisen nu hører til i historiebøgerne. Intet kunne være mere forkert. For selv om fem år er "længe siden", så er erfaringerne fra finanskrisen fortsat spillevende. For private investorer, institutionelle markedsdeltagere, professionelle investeringshuse (som Formuepleje), ratingbureauer og offentlige myndigheder og tilsyn er lærdommene fra finanskrisen at betragte som et aktiv med værdi for fremtiden.

I langt de fleste tilfælde er erfaringerne allerede blevet en integreret del af den måde, der ageres på. Implementeringen af erfaringerne er sket hurtigst hos de private aktører som Formuepleje, mens offentlige myndigheder og tilsyn har været lidt langsommere til at komme ud af startblokken. Det skyldes blandt andet, at der ofte er store nationaløkonomiske eller paneuropæiske interesser involveret i lovgivningen for den finansielle sektor.

Regeltsunami for en sikkerheds skyld

Men nu er tiden efter alt at dømme kommet, hvor erfaringerne fra finanskrisen udmønter sig i konkrete krav til den finansielle sektor. Krav, der forhåbentlig gør systemet mere robust over for chok, som dem vi oplevede i 2008, eller som forhåbentlig sørger for, at disse chok ikke vil kunne ske igen.

Basel III, Solvens II, Sass' rentetilpasningsobligationslov, tilsynsdiamant for realkreditinstitutter, SIFI-loven, fælleseuropæisk bankunion og det nye "overfinanstilsyn" i ECB er - udover at være indforstået jargon for branchedeltagerne - alle eksempler på nye lov- og tilsynskrav, der skal sikre det finansielle system og os alle mod økonomiske sammenbrud. Med så mange nye tiltag på så kort tid, så siger det sig selv, at der også vil være indvirkninger på de finansielle markeder, og derfor også på markedet for danske realkreditobligationer.

Interessenterne

I det følgende beskrives baggrunden for og implikationerne af to af de største ændringer i det danske realkreditobligationsmarked. Men før de vigtigste tiltag gennemgås, er det nødvendigt med et kig på de forskellige interessenter, der alle skal have tilgodeset interesser, når fremtidens danske realkreditlandskab formes. Brug derfor lige et øjeblik på at kigge på listen på næste side.

BASEL III

BASEL III er navnet på den kommende EU-regulering af pengeinstitutter. Det underpunkt i BASEL III, der har potentiale til at påvirke det danske obligationsmarked mest, handler om bankernes likvide beholdninger af værdipapirer.

Som det er i dag, ligger de danske banker i høj grad med korte danske rentetilpasningsobligationer som en likviditetsbuffer - altså som beskyttelse mod pludselige træk på likviditeten (se figur 1 - diagram over hvilke grupper, der ejer rentetilpasningsobligationerne). Ud over denne funktion, så ønsker EU, at likviditetsbufferen skal give myndighederne tid til at reagere i tilfælde af, at enkeltbankers adgang til de internationale lånemarkeder forsvinder - et såkaldt moderne bank-run. Det var sådanne bank-runs, der var medskyldige i både Lehman Brothers og Northerns Rocks fald i nullerne. Derfor skal de papirer, der fremover skal ligge i denne likviditetsbuffer, være af højeste kreditkvalitet og være ultralikvide, og i den seneste EU-anbefaling er det kun statsobligationer, der falder i denne kategori. Det betyder, at der kun må være en mindre andel danske rentetilpasningsobligationer i likviditetsbufferen.

Realkredit

Bliver EU-anbefalingen til lov, vil det betyde, at pengeinstitutterne i Danmark under ét skal reducere kraftigt i deres beholdning af danske rentetilpasningsobligationer, hvilket vil få renten på disse til at stige. Hvor meget er et åbent spørgsmål, men flere analyser peger på rentestigninger i omegnen af 0,20-0,25 procent.

Stærke kræfter med regeringen, bankerne og bankernes bank, Nationalbanken, i spidsen udfører dog i øjeblikket et kraftigt lobbyarbejde for, at danske realkreditobligationer skal have en særløsning. Både fordi der ganske enkelt ikke findes danske statsobligationer nok til at opfylde de danske bankers behov under de kommende likviditetskrav, og fordi danske realkreditobligationer objektivt set opfylder kravene for at komme i den højeste kategori.

Hos Formuepleje forventer vi, at danske realkreditobligationer får en særløsning, der gør, at rentestigningerne på baggrund af BASEL III bliver meget små og derfor ikkevil ramme vores beholdning af 3-5-årige rentetilpasningsobligationer i nævneværdig grad.

Sass' rentetilpasningsobligationslov

Hvor BASEL III handlede om ændret efterspørgsel efter obligationer, handler Sass' rentetilpasningsobligationslov om ændringer i udbuddet af obligationer.

I efteråret 2013 overraskede regeringen alle med et lovforslag, der - i sin endelige udformning - lægger et loft over de mulige rentestigninger på rentetilpasningsauktionerne. Dette gøres ved at diktere en tvungen løbetidsforlængelse på ét år af udløbende rentetilpasningsobligationer, hvis renten på auktionen stiger for meget. Med andre ord kan ejeren af en obligation, der udløber til kurs 100 om en måned, nu risikere, at obligationen først udløber til kurs 100 om 13 måneder.

En sådan mulig løbetidsforlængelse er selvfølgelig ikke noget, investorerne ønsker. Især ikke den type investorer, der køber korte rentetilpasningsobligationer, da formålet typisk er at placere pengene i noget meget sikkert og likvidt - og med mindre fokus på afkastet. Især gruppen (Udland) øverste figur, forventes at ville rynke på næsen af den nye lovgivning, hvilket vil kunne få renten til at stige. Regeringens forventning til rentestigningen som følge af den nye lov ligger omkring 0,1 procentpoint, hvilket er den laveste forventning, undertegnede har set. Baggrunden for Sass' rentetilpasningsobligationslov er naturligvis ikke et ønske om at hæve renterne i Danmark. I stedet skyldes det frygten for den store tidsmæssige forskel mellem de typiske boligudlån på 30 år og varigheden på ét år på det typiske rentetilpasningslån. Realkreditinstitutterne har altså udlånt penge i 30 år, men kun lånt dem hos investorerne i ét år. Et mismatch, der gør et realkreditinstitut sårbart overfor de førnævnte moderne bank-runs, og som de internationale ratingbureauer var blandt de første til at påpege som en risikofaktor hos danske realkreditinstitutter tilbage i 2010, hvorefter de truede med lavere kreditrating og dermed højere rente på rentetilpasningsobligationerne.

Dengang lød det danske automatsvar, at udlændinge "ikke forstår det danske realkreditsystem", hvilket ikke passer, men det er altså denne problemstilling, Sass' lov imødegår, da det nu kun er muligt for investorer at få deres penge igen, hvis andre investorer står klar med nye penge.

Hos Formuepleje har vi i foreningerne investeret i rentetilpasningsobligationer uden løbetidsforlængelsesmulighed. Disse vil om et par år sandsynligvis være en mangelvare og derfor stige i kurs.

Speciel periode - og alligevel ikke

Som beskrevet ovenfor befinder dansk realkredit sig i en periode med store forandringer på baggrund af erfaringerne fra finanskrisen. Derfor er det vigtigt for investorer at holde tungen lige i munden og tilpasse porteføljerne til regelændringerne, hvilket vi allerede har gjort.

Med alle disse ændringer kan denne periode virke speciel, men er det ikke. Finansmarkederne generelt og dansk realkredit specifikt er konstant udsat for ændringer, som man som investor skal holde et vågent øje med. Eksempler fra de seneste år inkluderer SDO-lovgivningen, Nykredits to-lagsbelåning og pensionskassernes ændrede tilbagediskonteringskurver, mens der fremadrettet som minimum er realkredittens tilsynsdiamant, virkningen af Jyske Banks køb af BRF og det store udløb af afdragsfrihed i 2016-2017 at holde øje med.

Har du spørgsmål til artiklen? Klik her.

Stil spørgsmål til artiklen

Send mig en intropakke

Send mig en intropakke

Vi har sammensat en uforpligtende intropakke, hvor du kan læse mere om Formuepleje, vores investeringsløsninger og hvad vi kan gøre for dig og din formue.

Bestil >>
Mød os

Mød os

Mød en rådgiver over en frokost eller en kop kaffe sammen med andre nysgerrige og få mere at vide om vores måde at investere på. Du kan deltage i de uforpligtende intromøder flere steder i landet.

Se tider og steder >>
Ring mig op

Ring mig op

Får du den rigtige rådgivning, eller har du spørgsmål til Formueplejes investeringsløsninger? Bliv kontaktet af en rådgiver, og hør hvad vi kan gøre for dig og din økonomi.

Ring mig op >>